top of page

Статья обновлялась 13 декабря 2023

Недвижимость во Франции

Продажа в стиле "viager" (пожизненная рента, аннуитет)

viager, недвижимость, франция, закон, пожизненная рента, букет, варианты, купля, продажа, купить, продать, пожилой возраст, в пожилом возрасте, смерть, в случае смерти, аренда, рента, аннуитет

В этой статье мы обсуждаем продажу недвижимости во Франции в стиле "viager," что значит "пожизненная рента" или "аннуитет".

Нередко среди объявлений можно встретить анонс продажи недвижимости в стиле "viager".  Это когда покупатель (который называется "débirentier") платит только часть стоимости при покупке ("bouquet"), и при этом соглашается выплачивать продавцу ("crédirentier") ежемесячную ренту ("rente viagère") до момента его смерти.  

Продажа может быть "свободная" (viager libre) или "занятая" (viager occupé).  

​

  • В случае свободной продажи, покупатель сразу же вступает во владение объектом, и может либо сам проживать там, либо сдавать.  Он будет ответственным за ежегодные налоги на недвижимость, и все остальные затраты содержания объекта (вода, электричество, отопление, ремонт...).  Такой вариант чаще всего можно встретить, когда продавец переезжает в дом престарелых и желает не только продать свой дом, но и получать пожизненный аннуитет до смерти.

 

  • В случае занятой продажи, объект продаётся с правом бывшего хозяина пользоваться объектом — либо проживать самому, либо сдавать.  Только после смерти хозяина новый владелец сможет въехать и начать пользоваться объектом.

В этой категории есть два разных варианта:​

  • ​Usufruit ​— продавец имеет полное право пользоваться собственностью — проживать или сдавать в аренду.  Это более редкий и более дешевый вариант.  Продавец остаётся ответственным за ежегодные налоги на недвижимость, а так же счета электричества и отопления.  Покупатель будет нести ответственность за капитальный ремонт.

  • Droit d’Usage et d’Habitation — продавец имеет право только проживать в объекте.  Он будет продолжать платить ежегодные налоги на недвижимость; что касается ремонта и других затрат, ответственное лицо должно быть указано в контракте.

​​

Большая часть контрактов "занятой" продажи являются именно вторым вариантом, продажа с правом проживать в объекте.  Редкий покупатель согласен купить объект, который бывший владелец будет иметь право сдавать по усмотрению до своей смерти.  В таких случаях, покупатель рискует получить объект не только значительно использованный, но и потом остаться с арендатором на продолжительный срок, без возможности его преждевременно выселить.  В таких случаях сумма аннуитета обычно меньше, чем с простым правом пользоваться, в целях компенсировать неудобства причинённые покупателю.

Недвижимость с пожизненной рентой может продавать либо один человек, либо супружеская пара.  Если это супружеская пара, покупателю надо будет ждать и платить ренту, до момента ухода из жизни последнего из них.
Для того, чтобы продажа была действительной, будущая смерть владельца должна быть непредсказуемой.  В том же духе, покупатель не должен знать заранее ни о каких болезней продавца на момент когда тот подписывал акт купли-продажи.

Если продавец умирает в течении 20 дней после продажи, по закону смерть считается предсказуемой, и в результате продажа не действительна.  Наследники умершего могут обратиться в суд и попросить отмену продажи.

Когда продаётся объект в стиле "viager", то цена будет состоять из "букета" (bouquet), то есть часть цены (в среднем от 30% до 50% стоимости объекта), и ежемесячная рента продавцу.  Наличие букета не обязательно, но если он существует, стороны в принципе могут договориться о проценте в свободном порядке.  

Аннуитет отражает настоящую стоимость объекта.  Она может выплачиваться ежемесячно, квартально, или же раз в год, либо наперёд, либо за истёкший срок.  Сумма ренты зависит от нескольких факторов: 

​

  • возраст и ожидаемая продолжительность жизни продавца;

  • стоимость объекта;

  • арендная плата, которую владелец мог бы получать, если бы он сдавал объект в аренду.

​

Нотариус сам высчитывает арендную плату с помощью разных шкал (с которыми можно ознакомиться либо обратившись либо к нотариусу, либо к страховой компании).

Для обеспечения безопасности платежей, продавец может добавить в акт купли-продажи:

​

  • право получить объект обратно если покупатель не выплачивает аннуитет несколько месяцев подряд;

  • право оставить себе "букет" (если он был), в случае расторжения договора.

​​

Стороны могут так же добавить в контракт условие, что аннуитет будет иногда пересматриваться, например в зависимости от индекса, опубликованного INSEE (Национальный институт статистики и экономических исследований Франции).

Надо иметь ввиду, что аннуитет полученный через такой контракт продажи недвижимости должен быть декларирован в налогах и облагается подоходным налогом на долю от его суммы, от 30% до 70%, и уменьшается с возрастом.
Можно ли продать недвижимость с пожизненной рентой если есть резервные наследники (дети, супруг(а)), которые иначе имеют право получить наследство?

Да, потому что продажа объекта с пожизненной рентой считается, как обычная продажа, на которую владелец имеет право в течении своей жизни. 

На самом деле, продажа с пожизненной рентой вовсе не приводит к "лишению" наследства.  Это просто предполагает изменение баланса активов (превращения недвижимость в деньги). 

Наоборот, продажа с пожизненной рентой даже рекомендуется, чтобы облегчить передачу имущества после смерти.  Когда есть недвижимость, то после смерти дети и супруг(а) будут вместе владеть собственностью в режиме indivision и им скорее всего надо будет продать объект чтобы заплатить налог на свои доли наследства (если они иначе не имеют достаточно денег).  И потом также возможно, что никто из наследников не пожелает жить в родительском доме, или просто будет не в состоянии выкупить остальные доли чтобы стать единым собственником.
bottom of page