Недвижимость во Франции
Налог на прирост капитала - "Plus-value immobilière"

Сразу надо обсудить главное исключение налогу — налог не взымается когда объекты считаются"главным местом жительства" владельца ("résidence principale").  "Главное место жительства" это когда человек проживает в объекте большую часть года (как минимум шесть месяцев в году), имеет там центр своей личной и профессиональной жизни, и использует адрес для подачи своих ежегодных налоговых деклараций.  Пытаться доказать, что дом во Франции является "главным местом жительства", при том проживая на туристической визе, будет сложно.  

• Под это исключение попадают те, кто продают свое "главное место жительства" во Франции и уезжают на постоянное место жительства в страну, входящую Европейское Экономическое Пространство, или в страну, которое заключило соглашение с Францией об административной помощи в целях борьбы с мошенничеством и уклонением от уплаты налогов, смотрите более подробно ниже.

​

Когда человек меняет одно "главное место жительства" на другое во Франции, и старое "главное место жительства" пустует некоторое время до продажи, то покинутое помещение будет считаться "главным местом жительства", если владелец в последствии не сдавал объект, и не предоставлял его для бесплатного проживания знакомым или членам семьи. 

​

Так же под исключение попадают дома супружеских пар в разводе -- тому, кто покинул дом даётся два года на продажу дома без наложения налога на прирост капитала.  Иногда дается больше времени, если развода не было -- надо уточнить у нотариуса.

​

В некоторых случаях даже продажа "вторых домов" (résidence secondaire) не будет облагаться налогом, если сумма будет использована на покупку "главного места жительства", учитывая следующие условия:

• если продавец не был владельцем своего главного места жительства не протяжении четырех предыдущих лет (то есть, он снимал или жил бесплатно, и имел "второй дом" который сейчас продаёт);

• в течении 24 месяцев он обязуется вложить деньги, полученные с продажи "второго дома" в свое новое "главное место жительства";

• это его первая продажа "второго дома" с 2012 года.

​

**Тут надо заметить, резиденты Швейцарии имеют специальные правила -- гораздо менее выгодные, и по этому их ситуации всегда надо рассматривать с особенным вниманием.

​

Второе главное исключение — налог не касается объектов, которые являлись собственностью владельца более 30 лет.  Точнее, "прирост капитала" подлежащий налогу уменьшается с годами владения, и опускается к нулю после 30 лет владения, смотрите ниже.

​

Так же есть исключения для инвалидов и пенсионеров-резидентов Франции с ограниченным доходом - менее 11.000€ дохода в год за последние два года и когда человек иначе не подлежит налогу на богатство (impôt sur la fortune immobilière).

Налог накладывается на "прирост капитала", то есть на разницу в цене между покупкой и продажей.  Цена первоначальной покупки указана в акте купли-продажи. 

• Если речь идёт об отделении части участка, то цена первоначальной покупки будет установлена нотариусом, исходя из цен за квадратный метр в год покупки в этом районе.  Владелец конечно же будет заинтересован в том, чтобы оценка была как можно дороже за квадратный метр, чтобы в результате как можно больше сократить разницу между ценой покупки и продажи.

 

Продавая объект, можно кое-что "вычесть" из суммы подлежащей налогу:

• расходы на нотариальный налог, который был уплачен при покупке (в среднем 7,5% если вторичная недвижимость);

• расходы на налог на добавленную стоимость (TVA), который был уплачен при покупке — если покупалась новостройка от профессионала;

• расходы на диагностические экспертизы для теперешней продажи объекта; 

• расходы на обслуживание участка (проведение дорог, электричества, воды).

• расходы на значительное строительство, перестройку, увеличение (les travaux de reconstruction, de surélévation ou encore les travaux apportant un élément de confort nouveau au sein du logement), но только когда эти работы были выполнены профессиональными мастерами, чьи соответствующие счета с НДС (TVA) были оплачены.

  • То есть, нельзя вычесть затраты на ремонт, обновление, улучшение, и общее поддерживание или восстановление недвижимости;

  • Нельзя вычесть за работы выполненные самим владельцем; 

  • Нельзя вычесть за затраты материалов;

  • Но можно вычесть например, за постройку гаража или веранды, преобразование чердака в жилое помещение или энергоремонтные работы (модернизация установки отопления и горячего водоснабжения);

  • Если объект имелся в собственности более 5 лет, владелец может либо вычесть настоящую стоимость "значительных" работ (предоставив квитанции), либо вычесть 15% от стоимости покупки.  Рекомендуется использовать второй вариант.​

Налоговая ставка на общий налог на прибыль составляет 36,2%. 

• Сюда входит сам налог на прирост капитала (т. е. налог на прибыль) 19%, который подлежит скидке начиная с 6-го года владения.  (Если прирост капитала более 50 000 евро, то дополнительно добавляется от 2% до 6% в зависимости от суммы; пустых земельных участков этот дополнительный процент не касается). 

• Сюда так же входят социальные сборы 17,2%, которые так же подлежат скидке начиная с 6-го года владения.

​

Если речь об участках под застройку, то возможен дополнительный муниципальный налог и дополнительный национальный налог.  Потом надо заметить, что пустые участки никогда не считаются "основным местом жительства", даже если они отделены от участков где находится дом "основного места жительства".  В результате, при разделении участка и продаже одной части, налог будет накладываться по полной программе.

Налог на прирост капитала для нерезидентов Франции.

​

Объекты принадлежащие нерезидентам Франции облагаются теми же налогами на прирост капитала (19%) и социальными сборами (17,2%) как и любые другие объекты недвижимости во Франции (не забывая так же дополнительный налог от 2-6% когда прирост капитала больше 50.000 евро).  Итого общая ставка 36,2%, если не больше.  Сумма подлежащая налогу уменьшается с годами точно так же, как в обычном порядке.

​

Те нерезиденты, которые иначе резиденты стран входящих в Европейскую Экономическую Зону или резиденты Швейцарии имеют скидку на социальные сборы, ставка которых уменьшена до 7,5%  (итого 26,5% вместо обычных 36,2%).  Другие нерезиденты тоже имеют скидку на социальные сборы.

​

Обязанность назвать фискального представителя во Франции

Если стоимость проданного объекта более 150.000 евро, и срок владения объектом менее 30 лет, нерезиденты Франции (которые одновременно с этим не являются резидентами Европейского Союза, Норвегии, или Исландии) должны назвать фискального представителя во Франции, который возьмет на себя ответственность за различные налоговые формальности и уплату налоговых сборов.  Нотариусы могут предоставлять такие услуги, или же компании, которые называются "Représentant fiscal" или "Mandataire fiscal".  Стоимость услуг обычно составляет от 0,7%-0,8% цены продажи объекта.  

​

Те, кто продают свое главное место жительства во Франции и уезжают на главное место жительства в другую страну, освобождены от налога на прирост капитала и попадают под исключение "главного места жительства" только если: 

• они переезжают либо в страну Европейского Союза, либо в страну, которая заключила со Францией соглашение о налоговой помощи;

• объект во Франции являлся главным местом жительства и был продан до 31 декабра следующего года после переезда, и

• в тот промежуток времени между переездом и продажей объект не был сдан в аренду и не предоставлен для бесплатного пользования кому-либо;

(Если прирост капитала более 50 000 евро, то всё равно применяется налог от 2 до 6%.)

​

*Тут надо подчеркнуть важность выставления объекта на продажу до переезда.  При переезде, объект сразу перестает считаться главным местом жительства и претендовать на исключение главного места жительства уже нельзя.  Есть некоторые исключения, а именно пары, которые расстаются, или пожилые люди с ограниченным доходом, которые переезжают в дом престарелых - им дается два года на продажу.