Статья обновлялась 14 мая 2020

Недвижимость во Франции
Налог на прирост капитала - "Plus-value immobilière"

В этой статье мы обсуждаем налог на прирост капитала при продаже недвижимости во Франции, что по-французски называется "plus-value immobilière".

В этой статье мы не обсуждаем все возможные нюансы и исключения.  Для точного представление о сумме налога, который ожидает Вас, необходимо обратиться к нотариусу.

Продавая недвижимость во Франции, надо иметь ввиду налог, который накладывается на разницу между ценой продажи и ценой покупки.  Другими словами, это налог на сумму "заработанную" на продаже недвижимости. 

Тут надо иметь ввиду, что налог на прирост капитала во Франции на самом деле состоит из двух налогов, которые взымаются вместе: налог на прирост капитала ("plus-value immobilière") и социальные сборы ("prélèvements sociaux").

Сразу надо обсудить главное исключение налогу — налог не взымается когда объекты считаются"главным местом жительства" владельца ("résidence principale").  "Главное место жительства" это когда человек проживает в объекте большую часть года (как минимум шесть месяцев в году), имеет там центр своей личной и профессиональной жизни, и использует адрес для подачи своих ежегодных налоговых деклараций.  Пытаться доказать, что дом во Франции является "главным местом жительства", при том проживая на туристической визе, будет сложно.  

  • Под это исключение попадают те, кто продают свое "главное место жительства" во Франции (и уезжают на постоянное место жительства в страну, входящую Европейское Экономическое Пространство, или в страну, которое заключило соглашение с Францией об административной помощи в целях борьбы с мошенничеством и уклонением от уплаты налогов, смотрите более подробно ниже.

Когда человек меняет одно "главное место жительства" на другое во Франции, и старое "главное место жительства" пустует некоторое время до продажи, то покинутое помещение будет считаться "главным местом жительства", если владелец в последствии не сдавал объект, и не предоставлял его для бесплатного проживания знакомым или членам семьи.

В некоторых случаях даже продажа "вторых домов" (résidence secondaire) не будет облагаться налогом, если сумма будет использована на покупку "главного места жительства", учитывая следующие условия:

  • если продавец не был владельцем своего главного места жительства не протяжении четырех предыдущих лет (то есть, он снимал или жил бесплатно, и имел "второй дом" который сейчас продаёт);

  • в течении 24 месяцев он обязуется вложить деньги, полученные с продажи "второго дома" в свое новое "главное место жительства";

  • это его первая продажа "второго дома" с 2012 года.

Второе главное исключение — налог не касается объектов, которые являлись собственностью владельца более 30 лет.  Точнее, "прирост капитала" подлежащий налогу уменьшается с годами владения, и опускается к нулю после 30 лет владения, смотрите ниже.

Налог накладывается на "прирост капитала", то есть на разницу в цене между покупкой и продажей.  Цена первоначальной покупки указана в акте купли-продажи. 
  • Если речь идёт об отделении части участка, то цена первоначальной покупки будет установлена нотариусом, исходя из цен за квадратный метр в год покупки в этом районе.  Владелец конечно же будет заинтересован в том, чтобы оценка была как можно дороже за квадратный метр, чтобы в результате как можно больше сократить разницу между ценой покупки и продажи.
 
Продавая объект, можно кое-что "вычесть" из суммы подлежащей налогу:
  • расходы на нотариальный налог, который был уплачен при покупке (в среднем 7,5% если речь о вторичной недвижимости);
  • расходы на налог на добавленную стоимость (TVA), который был уплачен при покупке — в основном это когда покупалась новостройка от профессионала;
  • расходы на диагностические экспертизы для теперешней продажи объекта; 
  • расходы на строительство, перестройку, увеличение, но только когда эти работы были выполнены профессиональными мастерами, чьи соответствующие счета с НДС (TVA) были оплачены (другими словами, работы выполненные самим владельцем не считаются, так же как и разные повседневные работы, направленные на поддержание или восстановление здания). 
    • Если объект имелся в собственности более 5 лет, владелец может либо вычесть настоящую стоимость "больших" работ (предоставив квитанции), либо вычесть 15% от стоимости покупки.
  • расходы на обслуживание участка (проведение дорог, электричества, воды).  
Налоговая ставка на общий налог на прибыль составляет 36,2%. 
  • Сюда входит сам налог на прирост капитала 19%, который подлежит скидке начиная с 6-го года владения.  (Если прирост капитала более 50 000 евро, то дополнительно добавляется от 2% до 6% в зависимости от суммы; пустых земельных участков этот дополнительный процент не касается). 
  • Сюда так же входят социальные сборы 17,2%, которые так же подлежат скидке начиная с 6-го года владения.

Если речь об участках под застройку, то возможен дополнительный муниципальный налог и дополнительный национальный налог.  Потом надо заметить, что пустые участки никогда не считаются "основным местом жительства", даже если они отделены от участков где находится дом "основного места жительства".

Прирост капитала уменьшается со временем владения объекта, начиная от 6 лет владения (по-французски это называется "abattement").  (До 6 лет владения, никаких скидок не полагается.)
  • с 6 лет владения до 21 года владения: скидка 6% в год на прирост капитала, и скидка 1,65% в год на социальные сборы;
  • в 22 год владения, скидка 4% на прирост капитала и 1,6% на социальные сборы.
  • с 22 года владения, прирост капитала исчезает полностью, и применяется скидка 9% на социальные сборы.
  • с 30 лет владения, объект полностью освобождён от социальных сборов.

Пример.  У Вас объект, который Вы имеете на протяжении 10 лет.  Вы его продаёте и имеете прирост капитала 10.000 евро.  (Тут надо не забыть, что налог накладывается только на прирост капитала, а не на всю стоимость объекта!)  Вы получается скидку 6% в год на прирост капитала начиная с 6 года владения (6 умножить на 5 лет владения = 30%).  Итого, скидка 30% на 10.000 евро = 3.000 евро, и Вы будете обязаны платить налог только на 7.000 евро.

Что же касается социальных сборов, Вы получите скидку 1,65% в год с 6-й год по 10-й год (то есть скидка 8,25% (1,65 умножить на 5 лет владения)).  Итого, скидка 8,25% накладывается на прибыль 10.000 евро = 825 евро.  Вы будете обязаны платить социальные сборы только на 9 175 евро.

Чтобы точно знать, какая сумма налога Вас ожидает, надо обратиться к нотариусу.  Приблизительные калькуляторы можно найти здесь и здесь.

Сумма налога будет вычтена нотариусом из цены продажи в день подписания акта купли-продажи и уплачена им в налоговые органы.

Налог на прирост капитала для нерезидентов Франции.
Объекты принадлежащие нерезидентам Франции облагаются теми же налогами на прирост капитала (19%) и социальными сборами (17,2%) как и любые другие объекты недвижимости во Франции (не забывая так же дополнительный налог от 2-6% когда прирост капитала больше 50.000 евро).  Итого общая ставка 36,2%, если не больше.  Сумма подлежащая налогу уменьшается с годами точно так же, как в обычном порядке.
Те нерезиденты, которые иначе резиденты стран входящих в Европейскую Экономическую Зону или резиденты Швейцарии имеют скидку на социальные сборы, ставка которых уменьшена до 7,5%  (итого 26,5% вместо обычных 36,2%).
Обязанность назвать фискального представителя во Франции
Если стоимость проданного объекта более 150.000 евро, и срок владения объектом менее 30 лет, нерезиденты Франции (которые так же не являются резидентами Европейского Союза, Норвегии, или Исландии) должны назвать фискального представителя во Франции, который возьмет на себя ответственность за различные налоговые формальности и уплату налоговых сборов.  Нотариусы могут предоставлять такие услуги, или же компании, которые называются "Représentant fiscal" или "Mandataire fiscal".
Те, кто продают свое главное место жительства во Франции и уезжают на главное место жительства в другую страну, освобождены от налога на прирост капитала и попадают под исключение "главного места жительства" только если: 
  • они переезжают либо в страну Европейского Союза, либо в страну, которая заключила со Францией соглашение о налоговой помощи;
  • объект во Франции являлся главным местом жительства и был продан до 31 декабра следующего года после переезда, и
  • в тот промежуток времени между переездом и продажей объект не был сдан в аренду и не предоставлен для бесплатного пользования кому-либо;
(Если прирост капитала более 50 000 евро, то всё равно применяется налог от 2 до 6%.)

Есть ещё дополнительная возможность получить частичное освобождение от налога на прирост капитала для тех, кто покинул главное место жительства во Франции и уехал другую страну Европейского Союза:

  • Освобождение от прироста капитала на 150 000 евро максимум; если прирост капитала больше 150 000 евро, до лишняя часть будет облагаться налогом.

  • Человек должен быть либо гражданином Европейского Союза, либо другой страны, заключившая со Францией соглашение о налоговой помощи;

  • Человек должен был иметь своё главное место жительства во Франции как минимум два года до переезда;

  • Начиная с 1 января предыдущего года до продажи объект был свободным (не сдан в аренду) — то есть, объект был свободным как минимум год до продажи;

  • Продажа объекта должна состояться не позже 31 декабря десятого года после переезда.

Другими словами, это исключение позволяет частичного освобождения от налога на прирост капитала для тех, кто желает сохранить недвижимость во Франции в течении 10 лет после переезда на постоянное место жительства в ​другую страну Европейского Союза.

Стар Леман Иммобилье
  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • Instagram Social Icon
  • Vkontakte Social Icon

Недвижимость на Женевском Озере и в Альпах - Верхняя Савойя Франция

+33(0)6.18.55.75.54

Эвиан-ле-Бен (Эвьян, Evian-les-Bains), Верхняя Савойя, Франция

numéro SIRET: 82495360800018

R.S.A.C. Thonon-les-Bains 824 953 608

Политика конфиденциальности и обработка персональных данных

© 2020 Star Leman Immobilier