Статья обновлялась 7 декабря 2023
Недвижимость во Франции
Коммунальные услуги - Charges de copropriété
В этой статье мы обсуждаем коммунальные услуги во Франции (charges de copropriété). Это важная информация для владельцев недвижимости, которая входит в кондоминиум.
Сборы за коммунальные услуги направлены на финансирование содержания здания. Существует два вида сборов: общие и специальные. Счета выставляются всем совладельцам. Суммы определяются на голосовании общего собрания кондоминиума (assemblée générale или AG).
"Общие" сборы направлены на управление, обслуживание и сохранение здания. Сюда входит:
-
оплата услуг управляющей компании (syndic de copropriété),
-
расходы, связанные с организацией общего собрания,
-
уборка помещений общего пользования,
-
вывоз мусора,
-
чистка фасадов,
-
ремонт крыш и т. д.
Общие расходы равномерно распределяются между всеми совладельцами пропорционально их доле.
"Специальные" сборы направленны на коллективные услуги и общее оборудование (например, обслуживание коллективного котла или лифта). Распределение специальных сборов зависит от меры использования совладельцами коллективных услуг и оборудования. Например, совладельцы, которые живут на первом этаже, не участвуют в обслуживании лифта (то есть, если лифт не обслуживает общий подвал).
Стоимость коммунальных услуг устанавливается когда совладельцы голосуют за предварительный бюджет на общем собрании. Бюджет создаётся, чтобы прогнозировать общие расходы на год вперёд. Исключительные расходы (например, установка лифта) не фигурируют в предварительном бюджете, а голосуются отдельно каждый раз, когда нужна такая работа.
Оплата коммунальных услуг.
Коммунальные услуги, предусмотренные в предварительном бюджете, финансируются совладельцами путем выплаты 25% четыре раза в год, в начале каждого квартала.
Что касается исключительных расходов, они голосуются в то же время, как сами работы, и тогда же решаются вопросы суммы и оплаты. Оплата исключительных расходов может осуществляться по-разному, например:
-
Постоянный денежный аванс (l’avance permanente de trésorerie), который используется для финансирования непредвиденных расходов. Он оплачивается каждым совладельцем при покупке его части кооператива. Авансы не могут более одной шестой предварительного бюджета. Аванс возвращается совладельцу в случае перепродажи его части.
-
Призывы к оплате (les appels de charges), которые проголосовали на общем собрании за новые расходы.
-
Специальные резервы (les provisions spéciales) для срочных работ.
Решения насчет оплаты коммунальных работ принимаются на общем собрании совладельцев и руководствуются очень строгими правилами. В зависимости от характера работ, правила голосования и большинства бывают разные:
-
простое большинство ("majorité simple"),
-
абсолютное большинство ("majorité absolue"),
-
двойное большинство ("majorité double"),
-
единогласие ("unanimité").
Например, вопросы обслуживания и вопросы обеспечения доступа инвалидам, решаются "простым большинством". Это имеется ввиду большинство владельцев которые лично (или через представителя) присутствовали и голосовали на собрании. Некоторые примеры:
-
работы сохранения здания;
-
работы по сохранению здоровья и физической безопасности жильцов;
-
работы ремонта;
-
работы доступа.
Но для некоторых других вопросов обязательно абсолютное большинство — это когда большинство всех владельцев одобрило расход, не зависимо, были они на собрании или нет. Работы, подлежащие абсолютному большинству, связаны с общими частями здания и по своей натуре обязательны. Например, ремонт фасада, канализационные соединения, модернизация лифтов, исследование асбеста, теплоизоляционные работы, преобразование общих частей здания, добавление оборудования, создание новых помещений. Абсолютное большинство также требуется для всех работ на общих частях здания, даже когда они финансируются одним совладельцем по его собственной инициативе.
Двойное большинство — это когда 2/3 всех владельцев одобрили расход, не зависимо были они на собрании или нет.
Syndicat des copropriétaires и Syndic de copropriété
Немаловажно понимать разницу между "syndicat des copropriétaires", "conseil syndical" и "syndic de copropriété", это совершенно разные вещи.
Syndicat des copropriétaires это "союз совладельцев", где участвуют все совладельцы здания, без исключения. Задача союза — сохранение здания и поддерживание общих зон.
Conseil syndical это несколько совладельцев, которые избранны на ежегодном собрании кондоминиума, и которым доверяется ведение разных переговоров и других вопросов касающихся всех.
Syndic de copropriété это управляющая компания, которая исполняет решения союза совладельцев, принятые на общем собрании.
Союз совладельцев создаётся автоматически и без формальностей. Покупка единицы в кооперативе само по себе достаточно, чтобы войти в союз.
Союз ежегодно составляет предварительный бюджет, проводит необходимую работу, совершает акты купли-продажи от имени совместной собственности, берет коллективные банковские кредиты, назначает управляющую компанию.
Решения принимаются на общем собрании, которое проводится как минимум один раз в год. За месяц до собрания управляющая компания высылает всем совладельцам заказным письмом уведомление и пакет разных документов, в том числе ежегодный отчет.
Союз всех совладельцев существует как юридическое лицо, и по этому может участвовать в судебных процессах как истец или ответчик.
Управляющая компания назначается союзом совладельцев на общем собрании. Её роль — повседневное управление текущими делами кондоминиума. Управляющая компания может либо состоять из членов кондоминиума, либо являться профессионалом управления недвижимостью (чаще всего эту роль выполняют агентства недвижимости).
Управляющая компания назначается голосованием абсолютного большинства на общем собрании на срок три года максимум с возможностью продления.
Управляющая компания получает помощь и контролируется советом совладельцев (conseil syndical). Как и союз совладельцев, совет избирается на общем собрании, собирается регулярно и избирает президента.