Статья обновлялась 5 мая 2020

Покупка новой недвижимости во Франции

Empty Room

Во Франции новостройки имеют некоторые преимущества, в том числе:

     ❅  Оптимизированные пространства для лучшего качества жизни;

     ❅  Технические и экологические стандарты последнего поколения;

 

     ❅  Оптоволоконная связь во всех зданиях (скоростной интернет);

 

     ❅  Ограниченная плата за обслуживание и ремонт;

 

     ❅  Сниженный нотариальный налог (около 2,5-3% вместо обычных 7-8%);

     ❅  Освобождение от ежегодного налога на имущество (taxe foncière) на 2 года;

 

     ❅  Сниженный налог на добавленную стоимость (НДС, фр. TVA) — 5,5% вместо 20% в некоторых случаях, когда объект является основным местом жительства, доход ограничен, и объект находится в зоне ANRU (зона городского обновления).

 

     ❅  Налоговые льготы в некоторых случаях, когда объект покупается для сдачи в аренду людям с ограниченными ресурсами и при этом установлен потолок аренды;

 

     ❅  Хорошая цена перепродажи;

 

     ❅  10-летняя гарантия от застройщика.

Новостройки могут быть уже готовые здания или квартиры, или же продаваться с контрактом поэтапной оплаты VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement) — когда строительство ещё не завершено (или не начиналось вообще), и может занять от 12 до 24 месяцев после покупки, если не дольше.

 

В контрактах VEFA, оплата производится по мере завершения этапов строительства.  При подписании контракта, продавец немедленно передает покупателю его права на землю, а также право собственности на существующие конструкции.  Будущие работы становятся собственностью покупателя по мере их исполнения; покупатель обязан платить поэтапно по мере продвижения работ.  Такого вида контракт оформлен законом и абсолютно безопасен для покупателя — завершение работ гарантировано, даже в случае невыполнения обязательств застройщиком.

Типичный график оплаты (для примера):

  • 5% при подписания контракта бронировании;

  • 15% при подписании акта купли-продажи перед нотариусом и начала строительства;

  • 15% в конце работ фундамента (итого 35%);

  • 70% после отделок водонепроницаемости — монтаж рамы и крыши (hors d’eau);

  • 95% после завершения оборудования, сантехники, столярных изделий и отопления;

  • Оставшиеся 5% выплачиваются при получении готовой работы.

 

Тут надо заметить, что в отличии от вторичной недвижимости, покупка новостроек не имеет этапа подписания "предварительного договора".  Вместо него подписывается контракт бронирования (contrat de réservation) обеими сторонами без участия нотариуса.  Этим договором продавец-застройщик обязывается продать объект покупателю, если постройка будет выполнена.  Покупателю даётся 10 дней на размышление, в течении которых он обязан заплатить 5% депозит (dépôt de garantie) -- деньги переводятся на счет нотариуса.    

 

В контракте будет указана дата подписания главного акта купли-продажи перед нотариусом.  Точнее, в контракте бронирования не указана сама дата подписания акта купли-продажи, а дата подписания "не позже чем __ (число)".  Это может быть через несколько месяцев или даже в следующем году, в зависимости этапа строительства.  Когда будет назначена дата, покупателю будет предоставлен срок уведомления как минимум 1 месяц до подписания акта перед нотариусом.  Покупателю будет предоставлен предполагаемый акт купли-продажи, с которым он сможет редворительно ознакомиться. Во время подписания главного акта перед нотариусом, сумма первой выплаты будет зависеть от процента завершенного строительства на тот момент, а остальные деньги будут выплачиваться поэтапно.  

Во Франции новостройки подлежат НДС (налог на добавленную стоимость, фр. TVA taxe sur la valeur ajoutée) — 20%, который взымается при покупке "новых" объектов (не более 5 лет с момента постройки) от "профессионала", например застройщика.  (При продаже-покупке земельных участков, правила немного другие.)  Надо помнить, что во всех объявлениях, НДС всегда входит в запрашиваемую цену!

В некоторых случаях, например, при покупке элитных объектов, НДС 20% может составлять значительную сумму.  Есть один способ вернуть НДС заплаченный при покупке новой недвижимости, а именно, направить объект на использование в гостиничном бизнесе (résidence services). 

Некоторые требования:
 
- новая недвижимость не должна была иметь других владельцев;
- объект должен быть куплен через управляющую компанию с контрактом коммерческой аренды на срок не менее 9 лет;
- Вы обязуетесь хранить эту недвижимость в течение 20 лет, в противном случае, вам придется выплатить НДС пропорционально, или же найти покупателя, который обязуется использовать объект в том же стиле и тем самым взять на себя эту обязанность;
- чтобы считаться гостиничным бизнесом, объект должен быть меблирован полностью и предоставлять как минимум три услуги: прием клиентов, доставка белья, завтрак, уборка помещений и т. д.
Процедура для возврата НДС (TVA) следующая.  Сперва надо купить объект и заплатить НДС.  Потом создать и официально зарегистрировать бизнес меблированной аренды, получив при этом номер бизнеса "numéro SIRET".  С этим номером надо обратиться в местную налоговую инспекцию (Centre des impôts или Service des impôts des particuliers) и поросить налоговый номер НДС (numéro de TVA).  Получив номер НДС, вы должны опять обратиться в налоговую инспекцию и запросить возврат уплаченного НДС.  Период ожидания может занять от 15 дней до 6 месяцев.