top of page

Статья обновлялась 12 декабря 2023

Гостиничный бизнес во Франции
(Chambres d'hôtes, gîtes, location meublée, hôtellerie)
и сдача объектов в аренду
(location)

франция, недвижимость, гостиница, гостиничный бизнес, кровать и завтрак, правила, закон, chambres d'hotes, gite, сдать, сдавать, комнату, комната, дом, аренда, квартира, арендовать, сдать в аренду

В этой статье мы обсуждаем гостиничный бизнес во Франции, куда может входить "кровать и завтрак" (chambres d'hôtes), gîte (то есть полноценные квартиры или студии), и простая аренда комнат.  

I.  Аренда комнат с услугами - Chambres d'hôtes

Anchor 1

Один из наиболее привлекательных вариантов это аренда комнат с услугами, что во Франции называется "chambres d'hôtes".  Привлекательность этого варианта заключается в том, что оператор устанавливает цены в свободном порядке в зависимости от качества предлагаемых услуг, и лично обеспечивает приём гостей в своём доме.  Это позволяет не только заработать деньги на сдаче свободных комнат, но одновременно получить удовольствие от новых знакомств и интересного общения с разными людьми.

Надо иметь ввиду, что называть комнаты "chambres d'hôtes" в принципе можно только в тех случаях, когда они отвечают определенным стандартам качества (статьи L 324-3 и 324-13 Кодекска туризма (Code du tourisme)), а именно:​

  • комнаты должны быть меблированы;

 

  • комнаты должны быть расположены в доме или квартире хозяина (оператора), который считается "профессионалом туризма" и лично обеспечивает прием гостей;

​

  • каждая комната должна иметь доступ к частной ванной комнате и туалету;

 

  • комната должна соответствовать правилам гигиены, безопасности и санитарии;

 

  • стоимость комнаты должна включать пакет услуг — одна ночь + завтрак + постельное белье с полотенцами + уборка комнат;

 

  • оператору нельзя сдавать более 5 комнат в одном жилом помещении, и нельзя принимать более 15 человек одновременно, иначе это будет считаться гостиницей с гораздо более строгими правилами; 

​

  • Обеды и ужины.  Помимо обязательного завтрака, оператор также может предложить обед и ужин своим гостям.  Только одно меню может быть предложено и составлено из блюд, предпочтительно из местной кухни.  Хозяин должен присутствовать и лично проводить обед или ужин с гостями.

​

  • Объявление и реклама цен и услуг.  Обязательно, чтобы цены были вывешены сразу в трёх местах:

                 - снаружи дома или квартиры,
                 - внутри, на месте приёма клиентов,
                 - и в каждой комнате.

Хозяин должен выставить подробный письменный счёт клиенту, с описанием и ценой каждой предоставленной услуги.  Оператор подчиняется тем же правилам прозрачности по отношению к потребителю, что и другие владельцы гостиничных бизнесов, в плане отображения цен, скидок, и выставленных счетов в конце прибывания. 

Бизнес "кровать и завтрак" (chambres d'hôtes) отличается от обычного гостиничного бизнеса тем, что владелец-оператор обязательно проживает в помещении и лично принимает гостей у себя дома. 
 
Кроме того, в отличии от отелей, такой бизнес не может быть классифицирован по официальной звездной системе.
​
То есть, само название «chambres d'hôtes» охраняется законом, и может быть использовано только в тех случаях, когда услуги отвечают определённым стандартам качества. 
Если требования не выполнены (например, завтрак не предоставляется), бизнес уже не может называться «chambres d'hôtes», а должен называться «chambres chez l'habitant».  Все обязательства в плане процедуры оформления бизнеса, налогообложения, и участии в системе социального страхования, о которых более подробно ниже, остаются теми же, просто нельзя использовать более привилегированный термин «chambres d'hôtes». 

Так же именование важно для налогового режима к которому Вы будете принадлежать: простая сдача комнат без официальной регистрации в мэрии как "chambres d'hôtes" не может претендовать на более выгодные налоговые скидки, об этом ниже.

***Все вопросы создания бизнеса и налогообложения, которые мы вкратце обсуждаем в следующих параграфах, советуем предварительно уточнить в местной торгово-промышленной палате (Chambre de Commerce), в местной налоговой службе (Centre des Impôts) или же у местного бухгалтера (expert comptable).  Тема довольно сложная.  В зависимости от уровня прибыли по разному накладывается налог на прибыль, а так же надо не забывать про социальные сборы, которые накладываются дополнительно.  Существуют разные категории коммерческой деятельности (а её регистрировать обязательно в любом случае).  И еще есть вопрос участия в режиме социального страхования дополнительно после определённого порога прибыли. 

Процеруда создания бизнеса аренды комнат "chambres d'hôtes"

1.  Декларация об открытии бизнеса в мэрии.

 

В соответствии со статьей L. 324-4 Кодекса туризма, прежде чем сдать в аренду одну или несколько комнат с услугами в стиле "chambres d'hôtes", надо предварительно подать заявление в мэрию местного муниципалитета, с подтверждением получения (accusé de réception).  Некоторые мэрии предоставляют онлайн-сервис на своем сайте для таких заявлений.  Любые изменения в предоставленной информации должны быть сопровождены новым заявлением.  (Тут надо заметить, что это касается только "chambres d'hôtes".  В случае простой аренды комнат в стиле "chambres chez l'habitant", где комнаты являются частью главной резиденции владельца и предлагаются без особых услуг, заявление в мэрию подавать не обязательно.)

2.  Регистрация бизнеса
 
Когда коммерческая деятельность осуществляется в обычном или основном порядке, хозяин-оператор должен зарегистрировать свой бизнес в Регистре предприятий и торговли (Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)) и а так же в Центре деловых формальностей местной торгово-промышленной палаты (Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce).  Регистрируя деятельность Вы в обязательном порядке получаете номер бизнеса SIRET.
 
Эти формальности являются обязательными, независимо от дохода полученного от деятельности.  Иначе возможно обвинение за скрытую работу, которое может привести к штрафу и возможному тюремному заключению.

Рекомендуется вести бухгалтерскую книжку с перечислением всех доходов и расходов.

3.  Принадлежность к системе социального страхования (Sécurité sociale)

Оператор гостиничного бизнеса, даже самого маленького, обязан участвовать в системе социального страхования Франции когда доход, полученный от аренды гостевых комнат (включая доход от хост-стола), превышает 23.000 € (если речь о меблированной аренды) и 5719 € (если речь о chambres d'hôtes).  То есть, в случае, если доход ниже или равен этому порогу, нет обязанности принадлежать к системе социального страхования.  (Но всё же есть обязанность декларировать доход и платить налоги каждый год - это две разные вещи).
​
Если доход выше 23.000€, Вы будете обязаны присоединиться к режиму "работников, не получающих заработную плату"(régime social des travailleurs non-salariés (TNS)), которая отвечает за медицинское страхование, а так же материнство, старость, инвалидность и смерть. 
 
Здесь есть две возможные категории:
 
  • социальная система независимых работников и работающих на себя (régime social des indépendants (RSI)); или
​​
  • система сельскохозяйственной социальной взаимности для фермеров (la Mutualité sociale agricole (MSA).
4.  Налог на доход
​
Сначала обсудим, когда прибыль от сдачи в аренду вообще освобождается от налога на доход:
 
  • Если доход не превышает 760 € в год, он вообще освобождается от налога на доход (за исключением авто-предпринимателей и микро-предприятий — т. е., тех, которые официально зарегистрировали бизнес — они обязаны подавать налоговые декларации в любом случае). 
​​
  • Так же освобождается от налога прибыль с аренды меблированных помещений, которые:
    • являются частью главного места жительства владельца (например, комнаты в его собственном доме, где он постоянно проживает), и
    • используются в качестве главного места жительства арендатора (в том числе сезонных работников),
    • и стоимость аренды установлена в рамках законов Loi Alur и Elan с определенными потолками, которые нельзя превышать.
​
Иначе, доход от меблированной аренды считается "коммерческой прибылью" (Bénéfices industriels et commerciaux (BIC)) и ее обязательно надо декларировать в ежегодной налоговой декларации (Déclaration de révenus). 
 
Если Вы собираетесь сдавать меблированный дом или квартиру в аренду, вам надо будет зарегистрировать Вашу деятельность в местном коммерческом суде.  В зависимости от суммы дохода, Вы будете считаться либо "профессиональным" арендатором, либо "частником", что влияет на процентную ставку социальных сборов и налог на прирост капитала при перепродаже.
 
  • Если доход менее 23 000 € (2023 год), то действует категория "location meublée non professionnelle (LMNP)" (то есть "частники").  
​​
  • Если доход больше 23 000 € и доход с аренды является главным источником дохода, то действует категория "location meublée professionnelle" (профессионалы). 
​
Каждый режим имеет свои преимущества, но всё зависит от Вашей ситуации и Ваших целей, и поэтому очень важно предварительно проконсультироваться с бухгалтером.
​
Не зависимо от того, считаетесь ли Вы "профессионалом" или "частником", у Вас есть два возможных режимов декларировать свой коммерческий доход:
​
  • можно выбрать режим коммерческой прибыли micro-BIC (так же называется régime forfaitaire) где доход подлежащий налогу уменьшается на 50% перед тем, как накладывается налог (касается меблированных комнат и квартир), и уменьшается на целых 71% если речь о chambres d'hôtes и других бизнесов официально зарегистрированных в мэрии.  Выбрав этот режим, нельзя вычитать никакие затраты.  Это самый простой вариант.  Налоговая служба сама даст Вам полагающуюся скидку в зависимости от Вашей ситуации, самому ничего делить не надо.  Этот режим доступен только если доход не превышает 72 600 € за аренду обычных меблированных комнат или квартир, и 176 200 € за аренду комнат в стиле "кровать и завтрак" (chambres d'hôtes).
​​
  • можно так же выбрать режим réel simplifié, где можно вычесть разные затраты: налог на владение недвижимостью, проценты по кредиту, ремонт, покупка мебели, коммунальные сборы кондоминиума, страховка, оплата услуг бухгалтера, и, самое главное -- амортизация (все это, конечно, должно быть подтверждено счетами и квитанциями).  Этот режим так же доступен только если доход не превышает 72 600 € за аренду обычных меблированных комнат или квартир, и 176 200 € за аренду комнат в стиле "кровать и завтрак" (chambres d'hôtes).  Этот вариант часто бывает более выгодным -- если таким образом в положении снизить сумму дохода подлежащую налогу более чем на 50%, как вам иначе полагается в предыдущей категории.  Но относительная сложность этого варианта обязывает прибегнуть к услугам бухгалтера, что может обойтись в 1000 € в год, если не больше.  Еще имеет значение ваши другие доходы: если они невелики, лучше выбрать режим micro-BIC.  Но если вы имеете значительный доход и платите налог в одной из более высоких категорий, лучше выбрать режим réel.
​​
  • если прибыль больше этих порогов, выбора уже нет, и используется режим réel simplifié.
  • если прибыль больше 818 000 €, используется режим réel normal.
​
*Тут надо заметить, что можно покинуть режим micro-BIC и перейти в режим réel simplifié в любой момент.  Но если выбран режим réel simplifié, то его нельзя изменить в течении двух лет.
​
Налог на добавленную стоимость (НДС)
 
При обороте 82 200 евро, оператор бизнеса аренды обязан взымать НДС (фр., TVA) по ставке 10% (продажа алкогольных напитков облагается НДС 20%).  
 
Туристический налог на размещение туристов
 
Если бизнес аренды комнат находится в "туристическом" городе, где применён налог на размещение туристов (taxe de séjour sur les hébergements touristiques), оператор должен взымать этот налог у клиентов.
 
Муниципального совет города определяет разные условия этого налога: период налогообложения (установление дат туристического сезона), характер размещения и тарифы, установленные в соответствии с законодательством.  
​
Налог на проживание
 
Налог на проживание (taxe d'habitation), который раз в год выплачивают владельцы объектов недвижимости, так же распространяется на арендуемые комнаты, потому что они являются частью личного дома владельца.  Налог зависит от декларируемого дохода, а когда его нет (например, когда дом используется только в летний период) то он фактически равен ежегодному налогу на недвижимость).

5. Стандарты, которые необходимо соблюдать
 

Аренда комнат в стиле "chambres d'hôtes" обязательно состоит из группы услуг — встреча хозяином, комната на одну или несколько ночей, постельное бельё, полотенца, уборка комнат, и завтрак.

 

Прием и размещение гостей осуществляется хозяином лично, в его основной резиденции.

 

Минимальная площадь каждого помещения должна составлять не менее 12 м² (без учета ванных комнат) при высоте потолка не менее 2,20 м.

 

Каждая комната должна иметь доступ к частной ванной комнате и туалету и соответствовать правилам гигиены, безопасности и санитарии.

 

Уборка дома и ванной комнаты должна производиться ежедневно, без дополнительной оплаты.

 

Цена устанавливается в свободном порядке и она может учитывать разные факторы, например комфорт и удобство комнаты, вид из окон, наличие террасы или балкона, предлагаемые услуги и туристическая привлекательность региона.  Но надо помнить, что оператор обязан вывешивать цены сразу в трёх разных местах заведения (снаружи, внутри у приёма гостей, и в каждой комнате).

6. Лицензии и разрешения
 

Если оператор предлагает алкогольные напитки, он должен иметь лицензию на ресторан или на продажу алкогольных напитков.  Кодекс общественного здравоохранения требует пройти обучение по обслуживанию алкогольных напитков.

 

Если бизнес находится в кондоминиуме, то сначала надо убедиться, что никакие упоминания в правилах кондоминиума не ограничивают и не запрещают гостиничный бизнес.

7. Нормативные обязательства
​
Пожарная безопасность
 
Указ № 2011-36 от 10 января 2011 года:
 
Ст. R129-12: «Каждое жилище, будь то в отдельное или коллективное, должно быть оснащено как минимум одним стандартным детектором дыма [...]»
 
Ст. R129-13: «Ответственность за установку и обслуживание стандартного детектора дыма, упомянутого в R129-12, лежит на обитателе, и так же касается владельцев сезонного жилья [...] ], гостиничные резиденции с социальным призванием [...], меблированная аренда [...]. "
 
Доступность для людей с ограниченными возможностями
​
Оператор аренды комнат должен так же соблюдать правила для отелей и других заведений, открытых для публики, и действующие правила доступа для людей с ограниченными возможностями.
 
Предотвращение нарушений общественного порядка
 
В соответствии с Указом 2015-1002, 18 августа 2015 года, все поставщики, предоставляющие жилье для иностранных туристов, должны попросить гостя-иностранца заполнить и подписать по прибытии индивидуальную полицейский бланк, где указаны:
1. имя и фамилия;
2. дата и место рождения;
3. национальность;
4. место проживания;
5. номер мобильного телефона и адрес электронной почты;
6. дата прибытия и дата отъезда.
 
Дети в возрасте до 15 лет могут быть включены в сопровождающий бланк для взрослых.
 
Эти заполненные бланки должны храниться в течение шести месяцев и передаваться, по их просьбе, полиции и подразделениям жандармерии.

II.  Аренда меблированных комнат без услуг - Chambres chez l'habitant

Anchor 2

Если по каким-то причинам владелец не хочет или не может называть свой бизнес аренды "chambres d'hôtes", но желает сдавать меблированные комнаты наиболее простым и свободным путём, он может это осуществить под названием "chambres chez l'habitant".  Типичный пример это когда владельцы сдают студентам одну или несколько меблированных комнат в своём доме.

Такого рода операторы несут те же налоговые и социальные обязательства, что и операторы "chambres d'hôtes", и обязаны придерживаться тем же правилам пожарной безопасности. 

***Напомним, что под исключение налога на прибыль попадают меблированные комнаты в доме владельца (где он сам постоянно проживает), и которые сдаются на постоянное место жительства с контрактами аренды loi ALUR и ELAN (то есть где арендная плата не превышает потолки, установленные налоговыми органами (например 184 € / м² в Иль-де-Франс и 135 € / м² в других регионах в 2016 году).

Хоть они и не обязаны декларировать деятельность в местной мэрии, не обязаны кормить своих постояльцев, и не обязаны предоставлять полотенца и постельное бельё, владельцы должны быть зарегистрированы в реестре торговли и компаний (RCS) о которых говорилось выше, и выполнять те же обязательства прозрачности по отношению к потребителям (отображение цен, выставление счётов, и т. д.).
Комнаты должны быть размером 9 м² и иметь окно и освещение.  Состояние комнаты не должно представлять никакой опасности для здоровья арендатора.  Комната должна иметь минимум мебели (кровать с матрасом и одеялом, шкаф для одежды, письменный стол и стул(я)).
​
Арендатор должен иметь доступ к воде, электричеству, кухне с посудой, а так же к ванной комнате и туалету.  Хозяин может предоставить кухню и отдельную ванную комнату или же поделиться этими комнатами в своём доме.  Хозяин не имеет права входить в комнату своего арендатора или в частную ванную комнату и туалет.

Арендатор должен подписать контракт аренды (фр., bail de location meublée).  К договору должно быть прикреплено подробное описание обсуждая какие комнаты, части дома, и оборудование доступны арендатору.  При желании в контакт можно включить список внутренних правил, касающиеся разных вопросов проживания, например посещение гостями.  Но при этом правила не должны лишать арендатора нормального пользования комнаты.

 

Хотя владелец вправе установить арендную плату по своему усмотрению, если объект находится в определенных "напряженных" зонах в плане аренды (например город Тонон-ле-Бен), то после установления аренды первый раз, он уже не имеет права последовательно увеличить аренду для следующего арендатора (по-французски это называется "encadrement des loyers"). 

Опять напоминаем, что доход, полученный от аренды меблированных комнат должен быть объявлен в ежегодной налоговой декларации, даже если Вы не являетесь резидентом Франции.

III.  Аренда отдельных меблированных квартир и студий
Gîte", "meublé de tourisme" и "location saisonnière"

Anchor 3

Названия "gîte", "meublé de tourisme" и "location saisonnière" относятся к сдаче в аренду отдельных меблированных квартир или домов, на срок менее трёх месяцев, то есть не для постоянного проживания.  

"Gîte" это меблированная аренда туристического или сезонного жилья, обычно еженедельно.  Арендаторы распоряжаются полноценной квартирой или домом, где есть как минимум гостиная, кухня, ванная комната, одна или несколько спален.  Максимальный срок аренды — три месяца, арендаторы не живут там постоянно.
 
***Тут надо заметить, что все gîte и другие заведения со вместительностью более 15 человек обязаны отвечать тем же высоким стандартам безопасности как отели (normes pour les établissements recevant du public (ERP)).  Этот стандарт ERP требует соблюдения определённых правил, в том числе пожарной безопасности, доступности для населения (инвалидов), и качество горячей воды.  В случае серьезной аварии, если полицейское расследование покажет, что оператор уклонился от правил ERP и подверг опасности своих постояльцев, возможно уголовное обвинение. 
 
То есть, вывод можно сделать следующий: если создатель gîte и других бизнесов аренды имеет возможность принять до 15 человек, тогда он не обязан соблюдать правила ERP (а только те правила связанные с жильем — обслуживание каминов, котлов с горячей водой, и систем отопления. . . .).  Если же он решит превысить порог 15 человек, он должен иметь достаточно большую вместительность, чтобы дополнительный оборот позволил покрыть все расходы связанные с удовлетворением стандартов ERP.  Другими словами, нет особого интереса создавать gîte на 16 или 17 человек. 

К этому вопросу надо относиться очень осторожно.  Если вдруг у Вас остановилось 16 человек и случилась авария или пожар, а потом выясняется, что Вы не соблюдали обязательные правила ERP для заведений более 15 человек, то вам могут предоставить очень серьёзные уголовные обвинения. 
 
Когда покупается здание с идеей там создать gîte, можно обратиться либо к специализированному архитектору или к службе SDIS (service départemental d'incendie et de secours), чтобы узнать их мнение о проекте и какие работы для безопасности надо будет предвидеть.  

IV.  Аренда немеблированных квартир и домов

В отличии от аренды меблированных комнат или квартир, которые попадают в категорию "коммерческой" прибыли и подлежат соответствующему налогообложению, аренда немеблированных квартир и домов на длительный срок для постоянного проживания (контракты на 3 года минимум) считается "некоммерческой гражданской деятельностью" (une activité civile non commerciale), и облагается налогом на доход от собственности (revenus fonciers).  Здесь имеются два возможных варианта налогооблажения:
 
- régime micro foncier - скидка 30% на полученный доход, после чего доход облагается налогом по ставке в соответствии с категорией дохода в которой Вы находитесь, куда потом добавляются социальные сборы 17,2%.

- régime réel - где нет скидки, но разрешается вычесть разные затраты (оплата услуг управляющей компании, диагностические экспертизы, ремонт, страхование, проценты по кредиту, оплата коммунальных услуг в кондоминиуме, налоги на имущество, и т.д.).  Налог на прибыль накладывается таким же образом - по категории плюс социальные сборы.  Если после уплаты всех вышеперечисленных счетов оказался дефицит, то его можно списать с ваших других доходов (если они имеются, конечно), на максимум 10 700 € в год.

​*Выбор между двумя режимами возможен, только когда прибыль до 15 000 € евро, иначе применяется режим réel.  Перейти из режима "micro foncier" в режим "réel" можно в любое время, но этот выбор будет заблокирован на период как минимум 3 года.
Location vide
bottom of page