Статья обновлялась 30 мая 2019

Гостиничный бизнес во Франции

(Chambres d'hôtes, gîtes, location, hôtellerie)

В этой статье мы обсуждаем гостиничный бизнес во Франции, куда может входить "кровать и завтрак" (chambres d'hôtes), gîte (то есть полноценные квартиры или студии), и простая аренда комнат без услуг.  

Сперва надо определится что именно сдаётся в аренду и какого рода услуги предоставляются.  Правила немного отличаются между:

I.  Аренда комнат с услугами - Chambres d'hôtes

 

Один из наиболее привлекательных вариантов это аренда комнат с услугами, что во Франции называется "chambres d'hôtes".  Привлекательность этого варианта заключается в том, что оператор устанавливает цены в свободном порядке в зависимости от качества предлагаемых услуг, и лично обеспечивает приём гостей в своём доме.  Это позволяет не только заработать деньги на сдаче свободных комнат, но одновременно получить удовольствие от новых знакомств и интересного общения с разными людьми.

Надо иметь ввиду, что называть комнаты "chambres d'hôtes" можно только в тех случаях, когда они отвечают определенным стандартам качества (статьи L 324-3 и 324-13 Кодекска туризма (Code du tourisme)):

  • комнаты должны быть меблированы;

 

  • комнаты должны быть расположены в доме или квартире хозяина (оператора), который считается "профессионалом туризма" и лично обеспечивает прием гостей;

  • каждая комната должна иметь доступ к частной ванной комнате и туалету;

 

  • комната должна соответствовать правилам гигиены, безопасности и санитарии;

 

  • стоимость комнаты должна включать следующий пакет услуг — одна ночь, завтрак, постельное белье с полотенцами, и уборка комнат;

 

  • оператору нельзя сдавать более 5 комнат в одном жилом помещении, и нельзя принимать более 15 человек одновременно; 

  • Обеды и ужины.  Помимо обязательного завтрака, оператор также может предложить обед и ужин своим гостям.  Только одно меню может быть предложено и составлено из блюд, предпочтительно из местной кухни.  Хозяин должен присутствовать и лично проводить обед или ужин с гостями.

  • Объявление и реклама цен и услуг.  Обязательно, чтобы цены были вывешены сразу в трёх местах:

                 - снаружи дома или квартиры,
                 - внутри, на месте приёма клиентов,
                 - и в каждой комнате.

Хозяин должен выставить подробный письменный счёт клиенту, с описанием и ценой каждой предоставленной услуги.  Оператор подчиняется тем же правилам прозрачности по отношению к потребителю, что и другие владельцы гостиничных бизнесов, в плане отображения цен, скидок, и выставленных счетов в конце прибывания. 

Бизнес "кровать и завтрак" (chambres d'hôtes) отличается от обычного гостиничного бизнеса тем, что владелец-оператор обязательно проживает в помещении и лично принимает гостей у себя дома. 
 
Кроме того, в отличии от отелей, такой бизнес не может быть классифицирован по официальной звездной системе.
То есть, само название «chambres d'hôtes» охраняется законом, и может быть использовано только в тех случаях, когда услуги отвечают определённым стандартам качества. 
Если требования не выполнены (например, завтрак не предоставляется), или же когда в доме арендовано более 5 комнат и вместимость более 15 человек, бизнес уже не может называться «chambres d'hôtes», а должен называться «chambres chez l'habitant».  Все обязательства в плане процедуры оформления бизнеса, налогообложения, и участии в системе социального страхования, о которых более подробно ниже, остаются теми же, просто нельзя использовать более привилегированный термин «chambres d'hôtes».

***Все вопросы создания бизнеса и налогообложения, которые мы вкратце обсуждаем в следующих параграфах, советуем предварительно уточнить в местной торгово-промышленной палате (Chambre de Commerce), в местной налоговой службе (Centre des Impôts) или же у местного бухгалтера (expert comptable).

Процеруда создания бизнеса аренды комнат "chambres d'hôtes"

1.  Декларация об открытии бизнеса в мэрии.

 

В соответствии со статьей L. 324-4 Кодекса туризма, прежде чем сдать в аренду одну или несколько комнат с услугами в стиле "chambres d'hôtes", надо предварительно подать заявление в мэрию местного муниципалитета, с подтверждением получения (accusé de réception).  Некоторые мэрии предоставляют онлайн-сервис на своем сайте.  Любые изменения в предоставленной информации должны быть сопровождены новым заявлением.  (Тут надо заметить, что это касается только "chambres d'hôtes".  В случае простой аренды комнат в стиле "chambres chez l'habitant", где комнаты являются частью главной резиденции владельца и предлагаются без особых услуг, заявление в мэрию подавать не обязательно.)

2.  Регистрация бизнеса
 

Когда коммерческая деятельность осуществляется в обычном или основном порядке, хозяин-оператор должен зарегистрировать свой бизнес в Регистре предприятий и торговли (Registre du Commerce et des Sociétés (RCS)) и а так же в Центре деловых формальностей местной торгово-промышленной палаты (Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de la Chambre de Commerce).

 

Эти формальности являются обязательными, независимо от дохода полученного от деятельности.  Иначе возможно обвинение за скрытую работу, которое может привести к штрафу и возможному тюремному заключению.

3.  Принадлежность к системе социального страхования (Sécurité sociale)

Оператор гостиничного бизнеса, даже самого маленького, обязан участвовать в системе социального страхования Франции. 
 
Принадлежность к системе социального страхования является обязательной, когда налогооблагаемый доход, полученный от аренды гостевых комнат (включая доход от хост-стола), превышает 4,945 € (что соответствует 13% от годового потолка социального страхования в 2015 году).  То есть, в случае, если доход ниже или равен этому порогу, нет обязанности принадлежать к системе социального страхования.
Если доход выше этого минимума, Вы будете обязаны присоединиться к режиму "работников, не получающих заработную плату"(régime social des travailleurs non-salariés (TNS)), которая отвечает за медицинское страхование, а так же материнство, старость, инвалидность и смерть. 
 
Здесь есть две возможные категории:
 
  • социальная система независимых работников и работающих на себя (régime social des indépendants (RSI)); или
  • система сельскохозяйственной социальной взаимности для фермеров (la Mutualité sociale agricole (MSA).
Итого, доход, полученный в результате аренды, будет облагаться разными социальными взносами, по общей ставке 15,5%.
4.  Налог на доход
 
Деятельность аренды комнат попадает под налоговый режим "полу-гостиничный бизнес" (parahôtellerie).
 
Доход надо декларировать в ежегодной налоговой декларации (Déclaration de révenus), под одним из следующих режимов:
 
  • промышленная и коммерческая прибыль (Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) - прибыль, полученная физическими лицами, которые занимаются коммерческой деятельностью; или
     
  • микро-предприятия (они же "авто-предприниматели") — когда создан и зарегистрирован официальный бизнес — если оборот без учета налога не превышает 82 200 € (за 2015).  Прибыль рассчитывается после стандартного снижения на 71%, то есть налог накладывается только на 29% от оборота; или
  • сельскохозяйственный доход фермеров.
 
Если доход не превышает 760 евро в год, он освобождается от налога на доход (за исключением авто-предпринимателей и микро-предприятий — т. е., тех, которые официально зарегистрировали бизнес — они обязаны подавать налоговые декларации в любом случае).
Налог на добавленную стоимость (НДС)
 
При обороте 82 200 евро, оператор бизнеса аренды обязан взымать НДС (фр., TVA) по ставке 10% (продажа алкогольных напитков облагается НДС 20%).  
 
Туристический налог на размещение туристов
 
Если бизнес аренды комнат находится в "туристическом" городе, где применён налог на размещение туристов (taxe de séjour sur les hébergements touristiques), оператор должен взымать этот налог у клиентов.
 
Муниципального совет города определяет разные условия этого налога: период налогообложения (установление дат туристического сезона), характер размещения и тарифы, установленные в соответствии с законодательством.  
Налог на проживание
 
Налог на проживание (taxe d'habitation), который раз в год выплачивают владельцы объектов недвижимости, так же распространяется на арендуемые комнаты, потому что они являются частью личного дома владельца.  Налог зависит от декларируемого дохода, а когда его нет (например, когда дом используется только в летний период) то он фактически равен ежегодному налогу на недвижимость).

5. Стандарты, которые необходимо соблюдать
 

Аренда комнат в стиле "chambres d'hôtes" обязательно состоит из группы услуг — встреча хозяином, комната на одну или несколько ночей, постельное бельё, полотенца, уборка комнат, и завтрак.

 

Прием и размещение гостей осуществляется хозяином лично, в его основной резиденции.

 

Минимальная площадь каждого помещения должна составлять не менее 12 м² (без учета ванных комнат) при высоте потолка не менее 2,20 м.

 

Каждая комната должна иметь доступ к частной ванной комнате и туалету и соответствовать правилам гигиены, безопасности и санитарии.

 

Уборка дома и ванной комнаты должна производиться ежедневно, без дополнительной оплаты.

 

Цена устанавливается в свободном порядке и она может учитывать разные факторы, например комфорт и удобство комнаты, вид из окон, наличие террасы или балкона, предлагаемые услуги и туристическая привлекательность региона.  Но надо помнить, что оператор обязан вывешивать цены сразу в трёх разных местах заведения (снаружи, внутри у приёма гостей, и в каждой комнате).

6. Лицензии и разрешения
 

Если оператор предлагает алкогольные напитки, он должен иметь лицензию на ресторан или на продажу алкогольных напитков.  Кодекс общественного здравоохранения требует пройти обучение по обслуживанию алкогольных напитков.

 

Если бизнес находится в кондоминиуме, то сначала надо убедиться, что никакие упоминания в правилах кондоминиума не ограничивают и не запрещают гостиничный бизнес.

7. Нормативные обязательства
Пожарная безопасность
 
Указ № 2011-36 от 10 января 2011 года:
 
Ст. R129-12: «Каждое жилище, будь то в отдельное или коллективное, должно быть оснащено как минимум одним стандартным детектором дыма [...]»
 
Ст. R129-13: «Ответственность за установку и обслуживание стандартного детектора дыма, упомянутого в R129-12, лежит на обитателе, и так же касается владельцев сезонного жилья [...] ], гостиничные резиденции с социальным призванием [...], меблированная аренда [...]. "
 
Доступность для людей с ограниченными возможностями
Оператор аренды комнат должен так же соблюдать правила для отелей и других заведений, открытых для публики, и действующие правила доступа для людей с ограниченными возможностями.
 
Предотвращение нарушений общественного порядка
 
В соответствии с Указом 2015-1002, 18 августа 2015 года, все поставщики, предоставляющие жилье для иностранных туристов, должны попросить гостя-иностранца заполнить и подписать по прибытии индивидуальную полицейский бланк, где указаны:
1. имя и фамилия;
2. дата и место рождения;
3. национальность;
4. место проживания;
5. номер мобильного телефона и адрес электронной почты;
6. дата прибытия и дата отъезда.

 
Дети в возрасте до 15 лет могут быть включены в сопровождающий бланк для взрослых.
 
Эти заполненные бланки должны храниться в течение шести месяцев и передаваться, по их просьбе, полиции и подразделениям жандармерии.

II.  Аренда меблированных комнат без услуг - Chambres chez l'habitant

 

Если по каким-то причинам владелец не хочет или не может называть свой бизнес аренды "chambres d'hôtes", но желает сдавать меблированные комнаты наиболее простым и свободным путём, он может это осуществить под названием "chambres chez l'habitant".  Типичный пример это когда владельцы сдают студентам одну или несколько меблированных комнат в своём доме.

Такого рода операторы несут те же налоговые и социальные обязательства, что и операторы "chambres d'hôtes", и обязаны придерживаться тем же правилам пожарной безопасности.  Хоть они и не обязаны декларировать деятельность в местной мэрии, не обязаны кормить своих постояльцев, и не обязаны предоставлять полотенца и постельное бельё, владельцы должны быть зарегистрированы в реестре торговли и компаний (RCS) о которых говорилось выше, и выполнять те же обязательства прозрачности по отношению к потребителям (отображение цен, выставление счётов, и т. д.).
Комнаты должны быть размером 9 м² и иметь окно и освещение.  Состояние комнаты не должно представлять никакой опасности для здоровья арендатора.  Комната должна иметь минимум мебели (кровать с матрасом и одеялом, шкаф для одежды, письменный стол и стул(я)).
Арендатор должен иметь доступ к воде, электричеству, кухне с посудой, а так же к ванной комнате и туалету.  Хозяин может предоставить кухню и отдельную ванную комнату или же поделиться этими комнатами в своём доме.  Хозяин не имеет права входить в комнату своего арендатора или в частную ванную комнату и туалет.

Арендатор должен подписать контракт на аренду (фр., bail de location meublée).  К договору должно быть прикреплено подробное описание, какие комнаты, части дома, и оборудование доступны.  Владелец вправе самостоятельно установить арендную плату.  При желании в контакт можно включить список внутренних правил, касающиеся разных вопросов проживания, например посещение гостями.  Но при этом правила не должны лишать арендатора нормального пользования комнаты.

Доход, полученный от аренды меблированной комнаты должен быть объявлен в ежегодной налоговой декларации как промышленная и коммерческая прибыль (фр., bénéfices industriels et commerciaux (BIC)).  Если годовой доход не превышает 32 900 евро*, Вы попадаете в режим микро-BIC: тогда налог накладывается только на 50% дохода.  Вы так же можете выбрать режим "реальной" налоговой системы (régime d'imposition réel).  *Но, опять-таки, из-за того, что эти цифры могли измениться, сперва желательно уточнить подробности с бухгалтером или же обратиться в местную налоговую службу. 

Хозяин также может воспользоваться налоговым освобождением от всех доходов связанных с арендой комнат, выполнив следующие условия:

  • арендуемая комната является частью основного дома хозяина; и

  • является основной резиденцией арендатора; и

  • арендная плата не превышает потолки, установленные налоговыми органами (например 184 € / м² в Иль-де-Франс и 135 € / м² в других регионах в 2016 году).

III.  Аренда отдельных квартир и студий - "Gîte", "meublé de tourisme" и "location saisonnière"

 

Названия "gîte", "meublé de tourisme" и "location saisonnière" относятся к сдаче в аренду отдельных квартир или домов, на срок менее трёх месяцев, то есть не для постоянного проживания.  

"Gîte" это меблированная аренда туристического или сезонного жилья, обычно еженедельно.  Арендаторы распоряжаются полноценной квартирой или домом, где есть как минимум гостиная, кухня, ванная комната, одна или несколько спален.  Максимальный срок аренды — три месяца, арендаторы не живут там постоянно.

 

***Тут надо заметить, что все gîte и другие заведения со вместительностью более 15 человек обязаны отвечать высоким стандартам безопасности для отелей (normes pour les établissements recevant du public (ERP)).  Этот стандарт ERP требует соблюдения определённых правил, в том числе пожарной безопасности, доступности для населения (инвалидов), и качество горячей воды.  В случае серьезной аварии, если полицейское расследование покажет, что оператор уклонился от правил ERP и подверг опасности своих постояльцев, возможно уголовное обвинение. 

 

То есть, вывод можно сделать следующий: создатель gîte и других бизнесов аренды может ограничить максимум своих клиентов до 15 человек, и тогда он не будет обязан соблюдать правила ERP (а только те правила связанные с жильем — обслуживание каминов, котлов с горячей водой, и систем отопления. . . .).  Если же он решит превысить порог 15 человек, он должен иметь достаточно большую вместительность, чтобы дополнительный оборот позволил покрыть все расходы связанные с удовлетворением стандартов ERP.  Другими словами, нет особого интереса создавать gîte на 16 или 17 человек. 

 

В случае вопросов, например, когда покупается здание с идеей там создать gîte, можно обратиться либо к специализированному архитектору или к службе SDIS (service départemental d'incendie et de secours), чтобы узнать их мнение о проекте и какие работы для безопасности надо будет предвидеть.  

Стар Леман Иммобилье

Недвижимость на Женевском Озере и в Альпах - Франция - Швейцария

  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • Instagram Social Icon
  • Vkontakte Social Icon

+33(0)6.18.55.75.54

Тонон-ле-Бен (Thonon-les-Bains), Верхняя Савойя, Франция

numéro SIRET: 82495360800018

© 2019 Star Leman Immobilier