top of page

Статья обновлялась 07 декабря 2023

Процедура покупки недвижимости во Франции

процедура, процесс, недвижимость, этап, этапы, контракт, Франция, договор, акт, купли продажи, подпись, подписать, подписание, нотариус, сколько времени, ожидание

В этой статье мы кратко обсудим процедуру покупки недвижимости во Франции, которая, в своей сути, довольно простая и логичная.

Эта статья не обсуждает все возможные нюансы и не предназначена для решения индивидуальных вопросов.

Подготовьтесь и запланируйте время

На"первые шаги" (просмотр и выбор объекта и начало процесса, в том числе подписание предварительного договора и других документов) понадобится от одной до трёх недель Вашего присутствия во Франции.  Это время понадобится на то, чтобы встретится с агентами недвижимости и посмотреть объекты, сделать повторные визиты если Вы решились купить, подписать предложение и потом предварительный договор, и, возможно, встретится с нотариусом, чтобы обсудить вопросы оформления сделки.  Все эти встречи надо будет предварительно забронировать (фр., "prendre un rendez-vous"), и поэтому желательно запланировать несколько недель, чтобы на всё хватило времени.
 
Потом, на процесс от подписания предварительного договора до подписания акта купли-продажи понадобится два-три месяца (или больше, в зависимости от ситуации) — но это будет просто период ожидания без Вашего присутствия.  Два или три месяца это стандартный срок для трансакции во время которого будет работать нотариус.

Какие документы потребуются?

 

Недвижимость во Франции на равных правах могут купить резиденты как и нерезиденты.  Паспорт, конечно, это главный документ который надо будет предъявить при покупке.  При первом визите объекта, Вас могут попросить сделать копию паспорта или другого документа, удостоверяющий личность. 

 

Если Вы решились купить и будете делать предложение, Вас попросят заполнить бланк о состоянии в браке (Fiche d'État Civil), где указано кто покупает и, если человек женат/замужем, то применимый режим брака — это важная информация для вопросов наследия в случае смерти, или развода, которая будет вписана в контракт купли-продажи и, соответственно, в титул собственности.  Если был брачный контракт, держите его наготове, хотя он вряд ли потребуется. 

 

*Гражданский статус обязательно указывается при покупке недвижимости.  Человек, находящийся в официальном браке не имеет право купить недвижимость не указав эту информацию.  Информация насчет того, был ли брачный контракт или нет, и на каких условиях был заключен брак, будет вписана в титул собственности.  Конечно есть случаи, когда человек находящийся в браке, покупает собственность и является единственным владельцем (например, если брачный контракт предусматривал режим раздела имущества), но всё равно эту информацию надо будет указать. 

​

Вы должны предоставить следующую информацию для покупки недвижимости во Франции:

  • полное имя;

  • дата и место рождения;

  • гражданство;

  • профессия;

  • адрес проживания;

  • гражданский статус, и, если применимо, дата и место заключения брака;

  • применимый брачный режим (без контракта или с контрактом, и на каких условиях).

​

Бюджет

​

Подготовьте Ваш бюджет.  Помимо цены объекта, в него должен войти обязательный нотариальный налог ("frais de notaire" или их так же называют"droits d'enregistrement"), о котором мы пишем более подробно здесь, и который варьируется от 2,5% до 8% в зависимости от того, является ли недвижимость новостройкой или вторичной недвижимостью.

​

Налог на добавленную стоимость (НДС или TVA - taxe sur la valeur ajoutée), взымается только при покупке новостроек от профессионалов.  При покупке между частниками — новых объектов или старых — или же старых объектов от профессионалов, НДС не взымается.  В любом случае, НДС всегда будет входить в запрашиваемую цену, и по этому тут не надо бояться дополнительных счетов — все цены обязательно уже включают НДС.  Возможно, покупая новостройку у профессионала, Вы его даже не заметите.

​

Если Вы собираетесь покупать без кредитов, оплачивая всю сумму сразу, то рекомендуется заранее получить официальную справку от Вашего банка о наличии на Вашем счету достаточных средств для оплаты всей суммы.  Если Вы собираетесь брать кредит, желательно заранее получить симуляцию или финансовый план от банка или брокера, подтверждающий, что Вы в состоянии получить кредит для оплаты покупки.  Агентства вполне способны потребовать эти справки как условие визита объекта.  Другими словами, может так случиться, что Вы не получите визит без подтверждения того, что Вы способны оплатить покупку.  Агентства объясняют это условие своей обязанностью перед клиентами-продавцами предоставлять только серьезных покупателей, а не любопытных "туристов."

Комиссия агентства недвижимости
​
При выборе объекта, обратите внимание, кем будет оплачиваться комиссия агенства недвижимости ("frais d'agence" или "honoraires").  Запрашиваемая цена в объявлениях всегда учитывает комиссию, кем бы она не была оплачена (возле цены написано HAI - "honoraires agence inclus" или FAI "frais d'agence inclus").  В большинстве случаев продавец оплачивает комиссию, и в редких случаях -- покупатель.
​
Так как продавец обращается к агенству за услугами продажи недвижимости, то именно он в большинстве случаев оплачивает комиссию (и тогда в анонсе указано "honoraires à la charge du vendeur").  В объявлениях не обязательно указывать ни процент, ни сумму комиссии; просто указывается общая цена, "включая комиссию, уплаченную продавцом".
Счет в банке

Перед покупкой недвижимости во Франции, постарайтесь открыть счёт в местом банке, так как это наилучший способ для электронной оплаты некоторых услуг: коммунальные сборы (charges de copropriété), страховка, электричество, вода, телефон, интернет и мобильная связь, налоги -- все оплачиваются либо автоматическим дебетом, либо по интернету.  Оплата этих услуг дебетом из банка другой страны может обойтись дороже, или вообще быть невозможной.  (Но деньги за покупку недвижимости, как мы пишем ниже, могут быть полностью переведены из банка другой страны.)
 
Многие местные банки, к сожалению, не открывают счета иностранным гражданам, не являющимися "фискальным резидентам" страны.  По этому лучше выбрать международный банк, или, как минимум, открыть счёт в банке другой европейской страны. 

Оплата покупки недвижимости

Имейте в виду, что оплата покупки недвижимости осуществляется только банковским переводом (virement bancaire).  Оплата наличными (бумажными деньгами) исключена. 
 
В обязательном порядке перевод должен идти со счёта покупателя — то есть, нельзя оплачивать покупку посторонним лицом (например, адвокатом). 
 
Нотариус попросит, чтобы для каждого перевода, Ваш банк заполнил бланк "attestation TRACFIN", где будет указано: контактные данные банка, номер счёта, имя владельца счёта, сумма и дата перевода, со штампом и подписью ответственного сотрудника банка.  

Деньги можно перевести из русского банка, но опять-таки, надо будет доказать, что счёт принадлежит именно Вам и предоставить бланки TRACFIN. 
 
Надо быть готовым доказать происхождение денег.  Все переводы поступающие нотариусам проверяются государственным органом Caisse de dépôt et consignations.  Чтобы избежать подозрений, советуется сделать всего лишь два перевода нотариусу: депозит от 5-10%, и остальная часть суммы вместе с нотариальным налогом.  То есть, нежелательно делать несколько переводов нотариусу, пытаясь таким образом собрать всю сумму из разных счетов, так как это может вызвать подозрение о чистоте происхождения денег.  Подготовьте всю сумму заранее, чтобы быть в положении быстро сделать эти два перевода. 
 
Хотя Вы имеете право использовать компанию обмена валюты, будьте готовы показать, что счета, с которых первоначально были списаны деньги, принадлежат именно Вам.  Вы должны будете предоставить официальные квитанции переводов показывающие, что именно Вы перевели деньги в компанию обмена валюты (те же бланки TRACFIN, где указана сумма, дата перевода, название банка, номер счёта, и владелец счёта).  

Кредит для покупки недвижимости

Проще всего купить недвижимость банковским переводом всей суммы.  Иностранным гражданам получить кредит может быть трудно, все зависит от страны происхождения и ситуации.  К сожалению, на данный момент русским гражданам нельзя получить кредит во французских банках.

Для получение кредита, лучше выбрать международный банк, например HSBC, или обратиться к брокеру, так как обычные местные банки не дают кредиты людям, не являющимися "фискальными резидентами" Франции.  Все документы обязательные для досье надо будет перевести на французский язык у присяжного переводчика.  Для получения кредита, Вы должны будете собрать как можно больше документов доказывающие Вашу способность его выплачивать.  Ваши шансы будут лучше, если Вы покажете, что работаете в солидной компании с хорошей официальной зарплатой или же имеете регулярный доход из других источников, и что у Вас безупречная налоговая и кредитная история.  Если Вы владеете недвижимостью в России или других странах, этот факт так же поможет Вам. 

Некоторые нюансы
​
При выборе квартиры, имейте ввиду, что на французском языке "первый этаж" называется "rez de chaussée" (если выходит на улицу), или "rez de jardin" (если выходит в сад), а второй этаж называется "premier étage."  То есть, французы начинают считать этажы только со второго и в результате сначала у них rez de chaussée, потом premier étage, потом deuxième étage.  Это довольно непривычно и может ввести в заблуждение.  Например, если Вам говорят, что квартира находится на "quatrième étage", надо будет понять, что речь идёт о пятом этаже, в нашем понимании этого слова.
​
В объявлениях нередко встретить термин дюплекс ("duplex") или триплекс ("triplex").  Это когда квартира (или другой объект в кондоминиуме), занимает два или три уровня (этажа).  Например, квартира в стиле "duplex" может иметь гостиную на нижнем этаже, а спальни на верхнем этаже.   
​
Новостройки
​
О новостройках читайте более подробно в другой статье.
​
​
Площадь
​
Не трудно потеряться среди разных измерений площади, которые можно встретить в объявлениях недвижимости: жилая площадь (surface habitable), жилая площадь кондоминиума (loi carrez), полезная площадь (surface utile), площадь пола строения (surface de plancher), площадь участка (surface terrain), площадь исключительно для распределения обязательств в кондоминиуме (surface pondérée)....  
​
Официальное измерение площади обязуется только при продаже объектов, входящих в кондоминиум (то есть, квартиры, и в некоторых случаях дома входящие в горизонтальный кондоминиум).  В таких случаях площадь должна быть точно измерена, желательно профессионалом, и выражена в квадратных метрах Loi Carrez, с учётом разных правил. 
 
В других случаях, когда кондоминиума нет, закон не обязывает официальное измерение площади в случаях продажи домов или участков на которых эти дома находятся.  Даже наоборот, в актах купли-продажи вписывается условие, что продавец "не гарантирует площадь ни дома, ни участка, на котором он находится."
​
  • "Жилая площадь" (surface habitable, от закона loi Boutin) — это юридическая концепция, касающаяся всех типов жилья, как домов, так и квартир.  Это площадь пола строения после вычета площадей, занятых стенами, перегородками, ступенями и лестничными клетками, воздуховодами, дверными и оконными проемами, а так же все площади, где высота потолка ниже 1,80 м.  Другими словами, это площадь, которую можно использовать для проживания.  Не считаются подвалы и погреба, кладовки, чердаки и другие помещения под крышей не оборудованные для проживания, а так же террасы, балконы, веранды, и застеклённые объёмы.  Такое измерение жилой площади обязательно для сдачи объекта в немеблированную аренду для постоянного проживания.  Что касается контрактов купли-продажи, у продавцов нет обязанности указывать квадратные метры жилой площади объектов.
​​
​​
  • "Полезная площадь" (surface utile) это когда к жилой площади добавляется 50% площади от имеющихся нежилых помещений — подвалы, чердаки, балконы, веранды, мастерские, террасы в некоторых случаях, когда они доступны с этажа или же врытые в землю.  Гаражи, сады, и дворы не считаются.
​​
  • "Площадь пола строения" (surface de plancher), то же самое, что жилая площадь, только включает веранды и площадь, занятую внутренними стенами.  Используется при новых постройках или в случаях когда ремонт увеличивает площадь или улучшает помещение (то есть, в связи с разрешением на строительство).  Так же как с жилой площадью surface habitable, здесь не считаются кладовки, необустроенные чердаки, технические помещения.
​​
  • Surface pondérée используется исключительно в кондоминиумах чтобы справедливо распределить обязанности платы за общую площадь и комуннальные услуги.  Площадь в квадратных метрах — это не единственный критерий для определения стоимости объекта внутри кондоминиума: этаж, вид, или высота под потолком также являются объективными элементами, которые можно учитывать.  Таким образом, площадь указанная как "surface pondérée" позволяет более точно определить стоимость объекта на основе нескольких критериев, объединенных в "весовой коэффициент" (coefficient de pondération).
​​
  • Что касается площади участка земли, надо иметь ввиду следующее.  Во-первых все официальные измерения осуществляются только экспертом-геометром.  Во-вторых, измерения в большинстве случаев не обязываются законом.  То есть, как мы говорили выше, при продаже дома, в акте купли-продажи не обязательно указывать ни площадь дома, ни участка.  Когда речь идёт о продаже пустого участка без строения, то имеются следующие исключения, когда измерение обязательно:
    • когда создаётся новый участок (un lot dans un lotissement) предназначенный для строения жилой недвижимости — например, когда разделяется один большой участок на несколько частей;
    • в некоторых случаях при разделе публичной земли (zones d'aménagement concerté (ZAC));
    • операции по землеустройству, проводимой ассоциацией городской земли.
 
Конечно, любой владелец земли имеет право заказать измерение своего участка (например, если он желает точно знать периметр своей территории, чтобы поставить забор).
 
Не смотря на отсутсвие обязанности официально измерять пустой участок при продаже, всё же рекомендуется заказать услуги геометра.  Официальное измерение площади пустого участка при продаже поможет не только установить точный метраж и границы (и, в соответствии, сделает более целенаправленными вопросы цены и торга), но и защитит продавца от возможных исков в суде.  Как минимум, в предварительный договор купли-продажи пустого участка должно входить описание и информация насчет того, был ли участок уже когда-то измерен геометром.

Первый шаг: Предложение (Offre d’achat)

Покупка недвижимости начинается с подписания покупателем предложения о покупке (Offre d’achat).  (Новостройки имеют немного другую процедуру покупки, читайте более подробно в другой статье.)

Предложение это письмо или уже готовый бланк от агенства недвижимости, подписанное Вами, адресованное агенству, которое указывает объект и сумма которую Вы предлагаете.  Эта сумма может быть ниже той, которую просили, и может отражать уже состоявшиеся переговоры с продавцом.  Так же в письме указывается, собираетесь ли Вы брать кредит в банке.  В некоторых редких случаях этот этап пропускается, стороны договариваются рукопожатием, и сразу переходят к предварительному договору.

Нужно заметить, что продавец расположен более благоприятно к покупателю, который платит "кэш", то есть переводом всей суммы без кредита.  Это потому, что когда задействован банковский кредит, покупатель вправе аннулировать процесс продажи если банк откажет в ипотеке, при этом не теряя аванс.  Имея дело с покупателем-заёмщиком, продавец рискует потерять время и деньги, в надежде, что сделка состоится.  Если Вы придёте с намерением заплатить всю сумму сразу, у Вас будет более сильная переговорная позиция и возможность поторговаться.
Не рекомендуется подписывать предложение не ознакомившись с диагностическими экспертизами, которые агент обязан Вам предоставить (dossier de diagnostics techniques (DDT)).  
 
Хотя агенства обязаны провести экспертизы до выставления объекта на продажу, многие этого не делают, а начинают показывать объект не имея в наличии этих важных документов.  По этому, Вы можете пропустить важные основания для торга, если поторопитесь делать предложение не ознакомившись с подробностями технического состояния недвижимости.
​

В список обязательных экспертиз входит :

  • DPE (Diagnostic de Performance Energétique) — исследование энергопотребления и парниковых газов, которые потребляются или выделяются жильем.  Диагностика имеет срок годности 10 лет, но должна быть сделана заново при продаже, если с тех пор сменился владелец.  Диагностика обязана для всех объектов, без разницы новые они или нет.

  • Исследование электричества (diagnostic électrique или état de l'installation intérieure d'électricité), если электричество было установлено более 15 лет назад.  Диагностика имеет срок годности три года.

  • Исследование газа (diagnostic gaz), если установлениям более 15 лет.  Здесь не считаются мобильные установления (например, бутылка бутана с гибким шлангом), а только "стационарные" установления, с жесткими трубами проходящими через стены.  Исследование газа имеет срок годности три года.  Там будет указано три возможных заключения — отсутсвие риска или лёгкий риск (А1) без обязательных работ, средний риск (А2), где указаны обязательные работы и срок их выполнения, и высокий риск (DGI), где требуется немедленно выключить газ и выполнить обязательные работы.  Обе категории риска А2 и DGI обязывают выполнение работ.

  • Если объект не подключен к городской канализации, обследование септического танка (Document de contrôle de l’Installation d’Assainissement Non Collectif (DIANC)).  Диагностика имеет срок годности три года.

  • Исследование на наличие асбеста (diagnostic amiante), если разрешение на строительство здания было выдано до 1 июля 1997 г.  Касается квартир и отдельных домов.  Владельцы жилых зданий, построенных до 1997 года, где имеется более, чем одно жильё (например, здание из двух квартир и больше), обязаны не только сделать обследование на асбест, но и выполнить все требования экспертизы, даже если объект не продаётся.  Исследование должно быть либо сделано впервые, либо обновлено, после 2013 года. 

  • Исследование на наличие термитов в зонах обозначенных префектурой, сделано в течении шести месяцев до продажи.  В Верхней Савойе в основном нет термитов и по этому нет обязательных экспертиз по этому поводу.

  • Исследование на наличие свинца (Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP)) в зданиях построенных до 1949 г.  

  • Исследование рисков и загрязнений (État des risques et pollutions) — риски природные, горные, технологические, сейсмические, радоновые.  Исследование должно быть сделано в течении 6 месяцев до продажи.

  • Измерение точной площади объекта (diagnostic loi Carrez), но только если объект находится в совместной собственности (кондоминиум).  Здесь применяются конкретные правила об измерении жилой площади квартир, коммерческих помещений, и некоторых домов в "горизонтальной" совместной собственности.  При продаже обычных индивидуальных домов, у продавца нет обязательств делать официальное измерение, но, конечно, рекомендуется в документах уточнить площадь дома и участка.

​

Все эти экспертизы проводятся независимыми экспертами.  Стоимость диагностики включена в цену недвижимости и является ответственностью продавца и агенства. 

 

Надо заметить, что во Франции не принято, чтобы покупатель нанимал своих экспертов, так как эксперты, предоставленные со стороны продавца, уже независимы и компетентны (закон запрещает им иметь какие-либо личные или профессиональные связи с продавцом).  Если у Вас есть сомнения, Вы можете настоять на проведении экспертиз за свой счёт, если, конечно, Вы не боитесь потерять время и упустить объект другому покупателю.

Экспертизы

Через некоторое время после подписания предложения с Вами свяжется агент и сообщит, было ли оно принято.  В некоторых случаях продавец может отвергнуть Ваше предложение и предложить другую сумму.

​

Если стороны договорились, мы переходим к следующему этапу — подписание предварительного договора. 

 

Хотя договор может подписываться перед агентом недвижимости, чаще он подписывается перед нотариусом, который сам составляет этот документ. 

 

Будет назначена дата подписания, где Вам надо будет лично присутствовать.  Это может быть через неделю или даже через несколько недель после договорённости с продавцом и "рукопожатии", в зависимости от расписания нотариуса и времени, которое ему понадобится, чтобы приготовить этот контракт.  Во время периода ожидания, у Вас не будет официальных документов закрепляющих сделку, кроме, быть может, предложения подписанного обоими сторонами.  Но и депозит тоже пока требовать не будут.  Во Франции очень ценится слово, и если обе стороны договорились, то можно спокойно ожидать встречу с нотариусом для подписания предварительного договора и не волноваться, что в это время владелец продаст недвижимость кому-нибудь ещё.  Вы, конечно, можете потом сами не явиться на встречу и тем самым отказаться от сделки, такие случаи тоже бывают.  Но всё-таки рекомендуется вести себя правильно и не отказываться от сделки, когда обе стороны договорились.

Второй шаг: Предварительный договор

Avant-contrat - "Compromis de Vente" или "Promesse de Vente"

Во Франции используется два типа предварительных договоров о продаже: обещание продать (Promesse de Vente) или компромисс о продаже (Compromis de Vente).  (Купля-продажа новостроек немного отличается, читайте в другой статье про новостройки.)  Эти два контракта не сильно отличаются друг от друга, но чаще используется «Compromis» — в нём более четко указываются взаимные обязательства обеих сторон. 
 
Контракт"promesse" обязывает только продавца, который даёт право первого отказа покупателю на определённый срок (так же называется promesse unilatérale de vente (PUV)).  В некоторых случаях, в "promesse de vente" вписывается условие выплаты покупателем компенсации в том случае, если он потом передумает.
 
Предварительный договор может быть подписан перед агентом недвижимости или же перед нотариусом, в зависимости от того, кто из них составляет документ.
 
Если договор подписан без участия нотариуса (например, договор подписан перед агентом недвижимости, или же вообще только между продавцом и покупателем без других посредников), он называется "sous seing privé", что значит "частное соглашение".  Хотя предварительный договор не обязательно подписывать перед нотариусом, но в таком случае обе стороны рискуют подписать неправильно составленный контракт, что вполне вероятно, если у подписчиков нет юридических знаний. 
 
Так же надо иметь ввиду, что термин "sous seing privé" часто используется для этого этапа продажи в общем, по этому надо всегда учитывать контекст в котором этот термин используется. 

Чтобы избежать проблем, рекомендуется доверить составление предварительного договора нотариусу, это в принципе его работа и наиболее безопасный вариант.  

​

Кроме подробной информации о самой недвижимости и условиях сделки, в этом документе будет указаны подробности о покупателе и продавце — полное имя, дата и место рождения, место работы, семейное положение и применимый режим брака, адрес и место жительства.

​

Так же в предварительном договоре должны указываться все необходимые условия сделки (conditions suspensives).  Если одно из этих условий не будет выполнено, то предварительный договор аннулируется и продажа отменяется. 

 

Единственное условие, которое в обязательном порядке должно быть упомянуто в предварительном договоре это вопрос кредитования покупки — то есть, будет ли покупатель брать кредит в банке.  Другие условия являются необязательными: их следует добавлять в предварительные договоры в индивидуальном порядке, в зависимости от ситуации.  Некоторые из самых часто встречающихся:

  • Отсутствие сервитутов.  Сервитуты это неотъемлемые права одного участка земли над другим.  Передаваемые от одного владельца другому, сервитуты это ограничения пользования собственностью и по этому они способны не только спугнуть покупателя, но и расторгнуть сделку, если их обнаружат уже после договорённости и подписания предварительного договора.  Наиболее распространенные это право проезда, но есть также сервитуты для права брать воду из колодцев участка, вид, канализация, и т. д. 

  • Отсутствие преимущественного права.  Преимущественное право это когда физическое или юридическое лицо имеет приоритет при покупке недвижимости.  Например, в некоторых случаях арендаторы имеют право первого отказа купить недвижимость, в которой они проживают.  Муниципалитет или местные власти также имеют преимущественное право на здания или землю для проектов, представляющих общественный интерес.  В случае, если преимущественное право существует, то во время проверки транзакции, нотариус должен убедиться, что ни один правообладатель не желает реализовать свое право.

  • Получение административного разрешения.  Будь то разрешение на строительство, разрешение на снос, или изменение в назначении объекта, покупатель может настоять на таких пунктах, если его интерес к объекту зависит именно от наличия таких административных разрешений. 

  • Продажа покупателем уже имеющегося у него объекта недвижимости с целью финансировать эту покупку.  Это малость устаревшее условие даёт покупателю возможность продать уже имеющийся объект недвижимости (например, дом в котором он проживает), чтобы купить новый.  Учитывая, что теперь существуют кредиты позволяющие то же самое (crédit relais), такие условия в контракте встречаются редко.

​​

Что касается банковских кредитов, в предварительный договор будет вписано условие, что покупателю дается определённый срок на поиск кредита (обычно три месяца), и если после истечения срока как минимум три банка отказали в кредите (надо будет предъявить официальные письма отказа), то условие будет считаться на выполненным и сделка аннулируется без потери аванса (который возвращается обратно покупателю).  Тот же принцип применим к другим условиям в контракте.  При этом ни одна из сторон не имеет права требовать возмещения убытков.

​

Во время встречи для подписания предварительного договора, нотариус подробно объяснит Вам весь договор и приложения, а так же все детали сделки, и ответит на все Ваши вопросы.  

Но даже если Вы подписали предварительный договор, ещё рано идти пить шампанское и праздновать покупку!  Есть один момент, который надо иметь в виду. 
По закону, продавец имеет право расторгнуть контракт с Вами, если другой покупатель предложил ему цену на 20% больше, чем ту, о которой Вы договорились.  В сути, закон разрешает, и даже обязывает, продать недвижимость по более высокой цене.  Это можно объяснить следующим образом: государство получит больше налогов!  Если другой покупатель предложил цену как минимум на 20% выше, у Вас будет возможность купить объект по новой цене, если Вы не хотите потерять объект и готовы заплатить больше. 

Но, в принципе, это крайне редкий случай.  Французы достаточно честны и уважают свои договора, даже когда они закреплены только рукопожатием.   

Поэтому, подписав предварительный договор, в большинстве случаев, Вы можете вздохнуть свободно и знать, что покупка на полпути к завершению. 

В предварительный договор будут включены экспертизы объекта — документы о техническом состоянии недвижимости, которые обсуждались выше.  
После подписания договора, вам либо вручат копию под расписку, или же вышлют по почте заказным письмом с подтверждением получения.  После получения полного досье, у Вас будет 10 дней на размышление, в течении которых вы можете отказаться от сделки без потери аванса (этот период называется "délai de rétractation").  Время начинает отсчитываться на следующий день после получения подписанного контракта.  Считаются все календарные дни — то есть, и воскресенья, и праздники.  Но если последний день выпадает на выходной или праздник, по последний день переносится на следующий рабочий день.

До истечения срока на размышление, то есть в течении этих 10 дней, Вы должны внести аванс в размере от 5 - 10% от цены покупаемой недвижимости.  Если потом Вы передумаете в течении этих 10 дней, аванс вам вернут обратно.  Аванс переводится на депозитный счёт агента или нотариуса.  Когда истекут 10 дней, депозит блокируется и уже нельзя передумать и вернуть его обратно, за исключением некоторых условий предусмотренных в контракте.

​

Чтобы отказаться от сделки в течении 10 дней, надо отправить заказное письмо с подтверждением получения — либо продавцу, если контракт был подписан без участия нотариуса, либо самому нотариусу, если контракт подписывался перед ним.  Письмо должно быть отправлено не позднее последнего из этих 10 дней.

Надо заметить, что десятидневный срок на размышление не предусмотрен законом в некоторых случаях, например, покупка земельных участков или когда покупка осуществляется не частным лицом, а компанией SCI (Société Civile Immobilière), которую иногда создают для покупки недвижимости во Франции.  Но в таких случаях можно всё равно договорится, чтобы срок на размышление был вписан в предварительный договор, даже когда он не предусмотрен законом.
​
В отличии от покупателя, продавец не имеет 10 дней на размышление!  Продавец блокируется с момента подписания предварительного договора и больше не имеет права "передумать".
Когда предварительный договор подписан обоими сторонами, досье отдаётся нотариусу, который проверяет все документы в течении двух-трёх месяцев и составляет главный договор купли-продажи.

Роль нотариуса

При продаже и покупке недвижимости (в том числе, покупке земельного участка, незаконченного строения, вторичного жилья, вопросов права на пользование недвижимостью) обе стороны обязаны обратиться к нотариусу, как минимум для финального акта купли-продажи. 

Нотариус во Франции — официальный представитель государства, который не работает в интересах какой либо стороны.  Его задачей является подтверждение того, что сделка состоялась в согласии со всеми правовыми нормами.  Нотариус официально регистрирует акт купли-продажи в книге собственности на недвижимость и через его банковский счёт проходят платежи по сделке.

​

Хотя обе стороны имеют право назвать своего нотариуса (и тогда их будет два работающих над одной транзакцией), проще всего согласиться на услуги нотариуса, которого вам предложит агент недвижимости.  Здесь нет ничего страшного.  Нотариус всегда независимое лицо.

После заключения предварительного договора нотариусу потребуется от 30 до 90 дней, чтобы провести необходимое юридическое исследование недвижимости для установления правовой безукоризненности сделки и обнаружения разнообразных недочетов и их аннулирования.

Третий шаг: Главный договор купли-продажи (Acte de Vente)

По истечении от одного до трёх месяцев с момента подписания предварительного договора, назначается дата подписания главного договора купли-продажи обоими сторонами в присутствии нотариуса.  Вам не обязательно лично присутствовать — Вы можете подписать через доверенное лицо, которое Вы предварительно оформили перед нотариусом во Франции (une procuration).  Оформить доверенность можно на кого угодно, даже агента недвижимости или секретаря в офисе нотариуса.

Как минимум за 48 часов до момента подписания договора, все оставшиеся деньги должны поступить на депозитный счёт нотариуса, вместе со всеми государственными сборами и налогами (в т. ч. налог на покупку недвижимости — “droits d’enregistrement” или "frais de notaire" — который в среднем составляет 7-8% стоимости вторичной недвижимости и около 3% от стоимости новостроек).  Так же в оставшуюся сумму может войти Ваша часть ежегодного налога на недвижимость (taxe foncière), если владелец сам уже заплатил налог за весь год.  Если Вы брали кредит, то банк переведёт эту сумму нотариусу.  Международные переводы могут занять до 7 рабочих дней, так что подготовьтесь заранее, чтобы за 48 часов до сделки, деньги уже были на счету нотариуса.

​

Заметка насчёт нотариального налога.  В принципе налог всегда оплачивается покупателем (статья гражданского кодекса 1593, которая гласит, что именно покупатель оплачивает административные затраты связанные с продажей недвижимости — les « frais d’actes et autres accessoires à la vente, sont à la charge de l’acheteur » ).  Не смотря на это, стороны могут договорится "записать" этот расход на продавца.  В таком случае, акт купли-продажи будет указывать общую цену всей трансакции, что называется "acte en main" или "contrat en mains".

Во время встречи подписания главного договора купли-продажи, нотариус объяснит главные моменты контракта, и даст Вам вместе с продавцом подписать не только сам акт, но и все приложения.  Внимание!  Акт купли-продажи подписанный Вами является вашим свидетельством собственности.   
 
После подписания, нотариус подписывает акт продажи, а продавец передает ключи покупателю.  Нотариус должен выдать покупателю подтверждение покупки ("attestation") — этого документа будет достаточно на первое время, чтобы подключить разные услуги (абоненты электричества, воды, и т.д.), в ожидании свидетельства собственности.
Нотариус отправит документы на регистрацию нового владельца недвижимости, что займёт два-три месяца, и потом вышлет Вам официальное досье всех документов которое будет являться официальным свидетельством собственности (titre de propriété).  Но с момента подписания главного договора и получения ключей, Вы уже будете считаться владельцем.
bottom of page