Статья обновлялась 7 июля 2020
Продажа недвижимости во Франции
Статья для владельцев
В этой статье мы обсуждаем процедуру продажи недвижимости во Франции с точки зрения владельцев. Какой контракт заключить с агентством? Какие документы надо предоставить для создания досье? Какой процент комиссии агентства и кто его оплачивает?
Владельцы, желающие продать свою недвижимость во Франции должны сперва обратиться в агентство. Доверить продажу своего объекта профессионалу — наиболее простой, быстрый, и безопасный способ продать недвижимость, нежели чем пытаться осуществить этот достаточно сложный процесс самому, в том числе все визиты и переговоры. К тому же, у агенств есть доступ к разным сетям рекламы, многие из которых закрыты для частников.
Первое, с чем агентство может помочь Вам, это оценка Вашего объекта. Профессионал знаком с местным рынком, и может дать ценный совет насчет рыночной стоимости объекта, с целью обеспечить наиболее быструю и выгодную продажу.
Если Вы решились нанять услуги агента недвижимости, первое, что Вы должны сделать, это подписать контракт услуг, что по-французски называется "mandat" (см. ниже), и предоставить агенту набор документов и информации для досье:
-
копия документа, удостоверяющего личность (например, копия паспорта);
-
свидетельство собственности (titre de propriété);
-
информация насчет брака и брачного договора;
-
имя нотариуса, который оформлял сделку при покупке;
-
год строительства здания;
-
измерение участка в квадратных метрах;
-
количество комнат и спален;
-
измерение объекта в квадратных метрах, и желательно поэтажные планы (plans), с указанием площади всех комнат;
-
тип окон — остекление (двойное / тройное), и материал рам (дерево, алюминий);
-
тип отопления;
-
счета содержания и обслуживания (электричество, газ, вода, жидкое топливо...);
-
счета налогов на владение недвижимостью и проживание (taxe foncière и taxe d'habitation);
-
если имеется бассейн — размер бассейна, обогреваемый или нет, и административное разрешение на наличие бассейна;
-
имеется ли гараж и какого размера, а так же наличие открытых парковочных мест;
-
какие работы стоить предвидеть;
-
сертификат урбанизма (certificat d'urbanisme) — в принципе делается для любой собственности не входящей в кондоминиум, но чаще всего для пустых участков или же объектов, где возможны проекты строительства (снос, достройки, увеличения);
-
досье технических экспертиз (Dossier de Diagnostic Technique), которые продавец обязан заказать у профессионала сразу при решении продать объект;
-
если было строительство:
-
оценка работ (Devis);
-
заявление о предстоящих работах (Déclaration de travaux (DT));
-
разрешение на строительство (Permis de Construire (PC));
-
заявление о завершении работ (Declaration d'Achèvement des Travaux (DAT));
-
сертификат соответствия (Certificat de Conformité (CC));
-
заявление, подтверждающее завершение и соответствие работ (Déclaration Attestant l'Achèvemet et la Conformité des Travaux (DAACT));
-
счета работ за последние 10 лет (счета от мастеров или строителей);
-
страховой полис гарантирующий большие строительные работы на 10 лет (Assurance dommages ouvrages);
-
страховые полисы покрывающие работы отдельных мастеров на 10 лет (Attestations garanties décennales des entreprises);
-
-
если объект входит в кондоминиум:
-
измерение площади по правилам Loi Carrez;
-
план объектов входящих в кондоминиум (Plans des lots pour un bien en copropriété);
-
протоколы последних трёх заседаний общего собрания кондоминиума (procès verbal des 3 dernières assemblées générales);
-
последние счета коммунальных услуг (dernier décompte des charges annuelles);
-
книга обслуживании и ремонта здания (carnet d'entretrien de l'immeuble);
-
правила кондоминиума (règlement de copropriété);
-
-
если объект входит в группу (lotissement):
-
спецификации группы (cahier des charges);
-
правила группы (règlement du lotissement).
-
Кадастровую выписку можно получить на интернете, указав департамент и адрес объекта.
Что касается экспертиз, это ответственность продавца, и желательно заказать все экспертизы сразу при решении продать объект. Агент может посоветовать компанию, которая предлагается такого рода услуги. Экспертизы надо заказать сразу при решении продать объект. Агентство не сможет запустить рекламу не имея в наличии как минимум диагностику потребления энергии и выброса загрязняющих газов DPE.
Типы контрактов с агентством недвижимости
Обратившись в агентство недвижимости и получив оценку объекта, Вы теперь готовы заключить контракт и выставить Ваш объект на продажу.
Контракты бывают простые (mandat simple) или эксклюзивные (mandat exclusif).
Контракты обычно подписываются на срок три месяца безотзывно, и после истечения этого срока переходят на автоматическое продление ежемесячно на общий срок 24 месяца. Если объект не продан в течении двух лет, контракт заканчивает действовать и должен быть обновлён.
"Простой" контракт используется, когда продавец желает доверить продажу объекта сразу нескольким агенствам. Некоторые владельцы считают, что выставить объект на продажу сразу в нескольких агентствах — способ улучшить его видимость и быстрее его продать. К сожалению, это не всегда так. В принципе, все агенства имеют доступ к одним и тем же рекламным сетям. В результате, один и тот же объект будет фигурировать в объявлениях несколько раз подряд, тем самым создавая впечатление, что его по каким-то причинам трудно продать. К тому же, продавец нанявший нескольких агенств сразу, будет иметь дело с разными мнениями, разными стратегиями, и разными политиками агентств.
По этому мы рекомендуем давать предпочтение "эксклюзивным" контрактам, где всего лишь один агент будет отвечать за объект. Имея дело с всего лишь одним агентом, Вы сможете развивать единый, целенаправленный план продажи.
Контракт с агентством недвижимости это в большинстве случаев бланк, который заполняется и подписывается владельцем либо на месте, либо в агентстве. Продавец называется "mandant", а агентство "mandataire". Там указывается следующая информация (пункты I - IX):
-
имя владельца;
-
адрес проживания;
-
имейл;
-
номер телефона;
-
тип недвижимости (дом, квартира, участок);
-
адрес объекта;
-
имя нотариуса, который оформлял покупку;
-
продаётся ли пустой объект или сданный в аренду (надо прикрепить контракт аренды);
-
общая цена которая включает комиссию агентства (FAI - frais d'agence inclus)
-
тип контракта (простой, эксклюзивный, полу-эксклюзивный);
-
срок действия контракта, включая безотзывный период обычно 3 месяца;
-
период для уведомления о расторжении контракта (15 дней до истечения текущего срока);
-
другие условия, если они имеются;
-
измерение площади в квадратных метрах Loi Carrez, если объект входит в кондоминиум;
-
тип рекламы объекта (обычно указывается "интернет" и "витрина агентства");
-
обязанности агентства насчёт предоставления отзывов после визитов (например, "отзывы после каждого визита");
-
разрешение агентству сразу начать рекламировать объект, не смотря на срок 14 дней, во время которых владелец будет в праве аннулировать контракт (см. ниже);
-
подпись владельца (если это супруги, то они оба подписывают).
Как можно расторгнуть контракт с агентством недвижимости?
После подписания, у продавца будет 14 дней, чтобы передумать и отказаться от контракта без последствий, но только если контракт был подписан вне агентства. Если контракт подписан в агентстве, нет срока чтобы передумать после подписания.
Контракты обычно подписываются на период три месяца безотзывно, во время которых нет права расторгнуть контракт. После истечения этих трёх месяцев, контракт будет продлеваться ежемесячно. Его можно будет расторгнуть официальным уведомлением, отправленным заказным письмом, как минимум 15 дней заранее.
Какая комиссия у агенства и кто её оплачивает?
Комиссия агенства недвижимости в среднем составляет 5% от цены продажи объекта в случаях простых контрактов и 6% в случаях эксклюзивных контрактов. Комиссия не подлежит торгу, так как с полученной суммы агентство обязано не только заплатить налог 20% государству (TVA), но ещё и отдать значительный процент своей материнской компании, не говоря уже об обязанности всех агентов, которые участвовали в сделке, заплатить свои личные налоги на свою долю... И все это помимо оплаты агентством разных абонементов, в том числе абонемент компьютерной программы агенства, абонементы порталов недвижимости, и так далее....
Чаще всего, комиссия оплачивается продавцом, так как именно он обращается в агенство за услугами продажи недвижимости. Такие контракты называются "frais d'agence (или honoraires) charge vendeur."
Агентство получает комиссию при окончании сделки. Нотариус высылает деньги продавцу и агентству из денег полученных от покупателя.
Дополнительные условия контрактов
На обратной стороне бланка контракта указаны некоторые дополнительные условия, которые агент попросит вас принять, поставив инициалы внизу страницы.
X. Налог НДС (Plus-value et T.V.A.)
Стороны подтверждают, что они были проинформированы о налоге на прирост капитала, и заявляют, что они действуют, полностью зная эти факты. Если продажа осуществляется с НДС, цена в контракте учитывает НДС.
XI. Обязанности продавца (Obligations du propriétaire mandant).
Во время действия контракта, продавец обязуется согласиться на продажу любому покупателю, которого агентство представит, принимая указанную цену и условия контракта, и обязуется освободить объект в день подписания главного акта купли-продажи.
Продавец обязывается не продавать объект без согласия агентства, напрямую или с участием другого посредника, покупателю, которого представило агентство во время действия контракта и два года после истечения его действия.
Продавец обязывается провести и предоставить агентству без задержки все обязательные диагностические экспертизы.
XII. Заявления продавца (Déclarations du mandant).
В связи с контрактом, продавец делает следующие заявления:
- что он обладает полной способностью распоряжаться объектом. Он так же заявляет с ответственностью, что не находится под опекой, и не является ответчиком в процессе (например, принудительная ликвидация).
- что объект о котором заключен контракт, не задействован в никакой процедуре наложения ареста на имущество.
XIII. Права агентства (Pouvoirs du mandataire).
Контракт даёт агентству много разных прав для исполнения своей работы, а именно:
-
Агентство имеет право делать всё, что ему нужно, для осуществления целей продажи, в частности, размещать любую рекламу, оплачиваемую агентством, размещать плакаты продажи в любом месте, выбранным агентством, опубликовывать любые фотографии объекта (учитывая, что только владелец является собственником этих изображений). Владелец может осуществлять своё право доступа и исправления в соответствии со статьёй 27 закона 06/01/1978. Агентство может рекламировать объект только при наличии диагностической экспертизы DPE и, если объект входит в кондоминиум, то информации насчет количества единиц в кондоминиуме и доли годового бюджета, подлежащей оплате продавцом, в связи с текущими расходами, определёнными в статье 14-1 закона но. 65-557 (10 июля, 1965 г.), а так же информации насчёт возможных процессах, которым будет подвергаться союз владельцев (статьи 29-1 А и 29-1 закона но. 65-557 (10 июля, 1965 г.), и статьей L.615-6 строительного и жилищного кодекса).
-
Агентство имеет право требовать все нужные документы и информацию от любого частного или государственного лица, например, сертификат урбанизма и титул на право собственности.
-
Агентство имеет право показывать и делать визиты с любым человеком, которого агентство сочтёт нужным. Продавец обязуется предоставить агенту всё возможное для осуществление визитов во время действия контракта.
-
Агентство имеет право составить все нужные акты купли-продажи на имя продавца, включая возможные вопросы кредитования, со всеми условиями для выполнения условий контракта, и получить подпись покупателя.
-
Агентство обязуется удовлетворить, если применимо, государственное заявление о намерении применить право первого отказа, тем самым выполняя обязанности закона. Агенство имеет право вести переговоры с организацией-бенефициаром этого права, с условием уведомления продавца, и, с условием, что продавец будет иметь право принять или отвергнуть предложение, если предлагаемая цена ниже запрашиваемой.
-
Депозиты: в целях гарантировать правильное исполнение договора и последовательных актов, суммы, которые переведёт покупатель, будут держаться любым подходящим уполномоченным (нотариус или же агентство, имеющее финансовую гарантию).
-
В связи со статьей 46 закона но. 65-557 (10 июля, 1965 г.), и указом но. 97-532 (23 мая 1997 г.), касающихся продажи единиц в кондоминиуме (закон "Loi Carrez", обязывающий точное измерение площади объектов в кондоминиуме), если продавец не предоставит агентству требуемый документ измерения площади в течении недели, продавец тем самым разрешает агентству самому заказать это измерение у профессионала, стоимость которого оплачивается продавцом.
-
Агентство имеет право добавить или заменить любого профессионала выбранного агентством, в целях выполнения миссии контракта.
-
Если объект входит в кондоминиум: продавец даёт разрешение агентству запросить у управляющей компании, от имени продавца и за его счёт, разные сообщения и копии документов, которые должны быть предоставлены покупателю. Это разрешение включает только те документы, которые продавец сам ещё не дал агентству. Эти документы будут считаться собственностью продавца и будут ему возвращены по окончании миссии агентства.
-
Агентство сообщит продавцу, заказным письмом или другим инструментом под расписку, в течении восьми дней, если контракт выполнен, прикрепляя, если применимо, копию полученной квитанции (статья 77 постановления но. 72-678, 20 июля, 1972 г.)
XIV. Если выбран эксклюзивный контракт (Option "mandat exclusif").
Такой контракт даётся агенству в эксклюзивном порядке, на весь срок контракта. В результате, продавец обязывается, в течении действия контракта, не договариваться напрямую или косвенно насчет продажи объекта, указанного в контракте, включая через другого посредника или нотариуса. Продавец так же обязан направлять агентству все просьбы и запросы полученные им лично.
Статья 78 постановления 20 июля 1972 г.: После истечения трёх месяцев после подписания эксклюзивного контракта, контракт может быть расторгнут в любой момент, любой из сторон, с условием, что сторона, желающая расторгнуть договор должна дать уведомление заказным письмом за 15 дней до истечения текущего срока.
Так же имеется условие, по закону гражданского кодекса и учитывая требования государственной политики (статья 78 постановления но. 72-678 (20 июля, 1972 г.)), комиссия агентства оплачивается, даже если продажа осуществлена без участия агентства.
XV. Если выбран полу-эксклюзивный контракт (Option "mandat préférence").
Те же условия, что для эксклюзивного контракта, плюс дополнительное условие, что если продавец сам продает покупателю, то агентство получит половину своей комиссии.
XVI. Если выбран простой контракт (Option "mandat simple").
Если выбран простой контракт, то сохраняются те же обязанности продавца, которые обсуждались выше. Продавец имеет право продать объект самому или с участием другого посредника, за исключением покупателя, которого первым нашло и представило агентство.
XVII. Случаи, когда продажа осуществляется без участия агентства.
В случаях, разрешенных контрактом, когда продажа осуществляется без участия агентства, продавец обязан сразу сообщить агентству о продаже заказным письмом, указывая имя и адрес покупателя, имя нотариуса, который будет оформлять сделку, название агентства, если другого посредника участвующего в сделке, и цену продажи. Это условие действует во время контракта и в течении двух лет после его завершения.
XVIII. Штрафные санкции (Clauses pénales).
В случаях несоблюдения предыдущего пункта, продавец заплатит агенству фиксированную компенсацию равной половине комиссии.
Кроме того, в случае продажи покупателю, который узнал о продаже объекта благодаря агентству, или же отказ продавать покупателю, представленным агентством, или же нарушение условий эксклюзивности, продавец будет обязан заплатить агенству фиксированную компенсацию равную комиссии указанной в контракте.
В случае представления объекта по другой цене, что противоречит пункту XIII, и если цена ниже той, которая предусмотрена в контракте, продавец обязан заплатить агентству фиксированную компенсацию равную половине комиссии, учитывая, что агентство потеряло возможность продать объект.
XIX. Право отказа (Droit de rétractation).
Продавец имеет право в течении 14 дней отказаться от подписанного им контракта с агентством, если контракт был подписан вне агентства, без необходимости оправдывать своё решение. В результате, любые условия, где потребитель отказывается от этого права, не действительны. Период начинает отсчитываться от дня подписания контракта.
Чтобы воспользоваться правом отказа от контракта, продавец должен уведомить агентство, используя заявление, лишённым какой-либо двусмысленности (например, письмо, отправленное почтой, факс, или имейл). Продавец может использовать готовый бланк, но это не обязательно.
Чтобы было задействовано право отказа, его надо отправить до истечения периода для отказа.
Даже если продавец дал право агентству начать работу по рекламе объекта до истечения права отказа, он может всё равно отказаться от контракта в этот период, но только если агентство уже не выполнило полностью свою миссию.