top of page

Статья обновлялась 7 сентября 2022

Продажа недвижимости во Франции

​

Статья для владельцев

недвижимость, Франция, закон, продажа, покупка, продать, купить, агентство, недвижимости, агент, процент, проценты, комиссия, контракт, стоимость, обязанности, права, срок, сроки

В этой статье мы обсуждаем процедуру продажи недвижимости во Франции с точки зрения владельцев.  Какой контракт заключить с агентством?  Какие документы надо предоставить для создания досье?  Какой процент комиссии агентства и кто его оплачивает?

Владельцы, желающие продать свою недвижимость во Франции должны сперва обратиться в агентство.  Доверить продажу своего объекта профессионалу — наиболее простой, быстрый, и безопасный способ продать недвижимость, нежели чем пытаться осуществить этот достаточно сложный процесс самому, в том числе все визиты и переговоры.  К тому же, у агенств есть доступ к разным сетям рекламы, многие из которых закрыты для частников.  

Первое, с чем агентство может помочь Вам, это оценка Вашего объекта.  Профессионал знаком с местным рынком, и может дать ценный совет насчет рыночной стоимости объекта, с целью обеспечить наиболее быструю и выгодную продажу.

Если Вы решились нанять услуги агента недвижимости, первое, что Вы должны сделать, это подписать контракт услуг, что по-французски называется "mandat" (см. ниже), и предоставить агенту набор документов и информации для досье:

​

  • копия документа, удостоверяющего личность (например, копия паспорта);

  • свидетельство собственности (titre de propriété) - то есть акт купли-продажи;

  • информация насчет брака и брачного договора;

  • досье технических экспертиз (Dossier de Diagnostic Technique), которые продавец обязан заказать у профессионала при решении продать объект, сюда желательно включить измерение площади и диагностику канализации;

  • счета содержания и обслуживания (электричество, газ, вода, жидкое топливо...);

  • счета налогов на владение недвижимостью и проживание (taxe foncière и taxe d'habitation);

  • сертификат урбанизма (certificat d'urbanisme) — чаще всего для пустых участков;

  • если было строительство:

    • оценка работ (Devis);

    • заявление о предстоящих работах (Déclaration de travaux (DT));

    • разрешение на строительство (Permis de Construire (PC) или Déclaration Préalable);

    • заявление о завершении работ (Declaration d'Achèvement des Travaux (DAT));

    • сертификат соответствия (Certificat de Conformité (CC));

    • заявление, подтверждающее завершение и соответствие работ (Déclaration Attestant l'Achèvemet et la Conformité des Travaux (DAACT));

    • счета работ за последние 10 лет (счета от мастеров или строителей);

    • страховой полис гарантирующий большие строительные работы на 10 лет (Assurance dommages ouvrages);

    • страховые полисы покрывающие работы отдельных мастеров на 10 лет (Attestations garanties décennales des entreprises);

  • если объект входит в кондоминиум:​​

    • измерение площади по правилам Loi Carrez - заказывается у профессионала (обязательно для объектов в кондоминиуме);

    • протоколы последних трёх заседаний общего собрания кондоминиума (procès verbal des 3 dernières assemblées générales);

    • последние 3 или 4 счета (призывы оплаты) коммунальных услуг (appels de fonds);

    • последний годовой счет коммунальных услуг (dernier décompte des charges annuelles);

    • книга обслуживании и ремонта здания (carnet d'entretrien de l'immeuble);

    • правила​ кондоминиума (règlement de copropriété);

    • план объектов входящих в кондоминиум (Plans des lots pour un bien en copropriété);

  • если объект входит в группу (lotissement):

    • спецификации группы (cahier des charges);​

    • правила группы (règlement du lotissement).

Что касается экспертиз, это ответственность продавца, и желательно заказать все экспертизы сразу при решении продать объект.  Агент может посоветовать компанию, которая предлагается такого рода услуги.  Агентство не сможет выставить объект на продажу не имея этих документов.   

Типы контрактов с агентством недвижимости

 

Обратившись в агентство недвижимости и получив оценку объекта, Вы теперь готовы заключить контракт и выставить Ваш объект на продажу.

​

Контракты бывают простые (mandat simple) или эксклюзивные (mandat exclusif). 

 

Контракты обычно подписываются на срок три месяца безотзывно, и после истечения этого срока переходят на автоматическое продление ежемесячно на срок 12 или 24 месяца.  Если объект не продан в течении этого периода, контракт заканчивает действовать и должен быть обновлён.

"Простой" контракт используется, когда продавец желает доверить продажу объекта сразу нескольким агенствам.  Некоторые владельцы считают, что выставить объект на продажу сразу в нескольких агентствах — способ улучшить его видимость и быстрее его продать.  К сожалению, это не всегда так.  В принципе, многие агенства имеют доступ к одним и тем же рекламным сетям.  В результате, один и тот же объект может фигурировать в объявлениях несколько раз подряд, тем самым создавая впечатление, что его по каким-то причинам трудно продать.  К тому же, продавец, нанявший нескольких агенств сразу, будет иметь дело с разными мнениями, разными стратегиями, и разными политиками.

По этому мы рекомендуем давать предпочтение "эксклюзивным" контрактам, где всего лишь один агент будет отвечать за объект.  Имея дело с всего лишь одним агентом, Вы сможете развивать единый, целенаправленный план продажи.  

Контракт с агентством недвижимости это в большинстве случаев бланк, который заполняется и подписывается владельцем либо на месте, либо в агентстве.  Продавец называется "mandant", а агентство "mandataire".  Там указывается следующая информация (пункты I - IX):

  • имя владельца;

  • адрес проживания;

  • тип недвижимости (дом, квартира, участок);

  • адрес объекта;

  • имя нотариуса, который оформлял покупку;

  • продаётся ли пустой объект или сданный в аренду (надо прикрепить контракт аренды);

  • общая цена которая включает комиссию агентства (FAI - frais d'agence inclus);

  • тип контракта (простой, эксклюзивный, полу-эксклюзивный);

  • срок действия контракта и безотзывный период обычно 3 месяца;

  • период для уведомления о расторжении контракта (15 дней до истечения текущего срока);

  • другие условия, если они имеются;

  • измерение площади в квадратных метрах Loi Carrez, если объект входит в кондоминиум;

  • тип рекламы объекта (обычно указывается "интернет" и "витрина агентства");

  • обязанности агентства насчёт предоставления отзывов после визитов (например, "отзывы после каждого визита");

  • разрешение агентству сразу начать рекламировать объект, не смотря на срок 14 дней, во время которых владелец будет в праве аннулировать контракт (см. ниже);

  • подпись владельца (если это супруги, то они оба подписывают).

Как можно расторгнуть контракт с агентством недвижимости?
​
После подписания, у продавца будет 14 дней, чтобы передумать и отказаться от контракта без последствий, но только если контракт был подписан вне агентства.  Если контракт подписан в агентстве, нет срока чтобы передумать после подписания.  
 
Контракты обычно подписываются на период три месяца безотзывно, во время которых нет права расторгнуть контракт.  После истечения этих трёх месяцев, контракт будет продлеваться ежемесячно.  Его можно будет расторгнуть официальным уведомлением, отправленным заказным письмом, как минимум 15 дней заранее.  
Какая комиссия у агенства и кто её оплачивает?

Комиссия агенства недвижимости в среднем составляет 5% от цены продажи объекта.  Комиссия не подлежит торгу, так как с полученной суммы агентство обязано не только заплатить налог 20% государству (TVA), но ещё и отдать значительный процент своей материнской компании, не говоря уже об обязанности всех агентов, которые участвовали в сделке, заплатить свои личные налоги на свою долю...  И все это помимо оплаты агентством разных абонементов, в том числе абонемент компьютерной программы агенства, абонементы порталов недвижимости, и так далее....

Чаще всего, комиссия оплачивается продавцом, так как именно он обращается в агенство за услугами продажи недвижимости.  Такие контракты называются "frais d'agence (или honoraires) charge vendeur." 

Агентство получает комиссию при окончании сделки.  Нотариус высылает деньги продавцу и агентству из денег полученных от покупателя.

Дополнительные условия контрактов

Также в контракте указаны некоторые дополнительные условия.

Налог на прирост капитала и добаленную стоимость (Plus-value et T.V.A.)

Стороны подтверждают, что они были проинформированы о налоге на прирост капитала, и заявляют, что они действуют, полностью зная эти факты.  Если продажа осуществляется с НДС, цена в контракте учитывает НДС.

Обязанности продавца

Во время действия контракта, продавец обязуется согласиться на продажу любому покупателю, которого агентство представит, если достигнута указанная цена и условия контракта, и обязуется освободить объект в день подписания главного акта купли-продажи.

Продавец обязывается не продавать объект покупателю, которого представило агентство во время действия контракта и год после истечения его действия.

Продавец обязывается провести и предоставить агентству без задержки все обязательные диагностические экспертизы.
Заявления продавца

В связи с контрактом, продавец делает следующие заявления:
- что он обладает полной способностью распоряжаться объектом.  Он так же заявляет с ответственностью, что не находится под опекой, и не является ответчиком в процессе (например, принудительная ликвидация).
- что объект о котором заключен контракт, не задействован в никакой процедуре наложения ареста на имущество.

Права агентства (Pouvoirs du mandataire).

​

Контракт даёт агентству много разных прав для исполнения своей работы, а именно:

​

  1. Агентство имеет право делать всё, что ему нужно, для осуществления целей продажи, в частности, размещать любую рекламу, оплачиваемую агентством, размещать плакаты продажи в любом месте, выбранным агентством, опубликовывать любые фотографии объекта (учитывая, что только владелец является собственником этих изображений).  Владелец может осуществлять своё право доступа и исправления в соответствии со статьёй 27 закона 06/01/1978.  Агентство может рекламировать объект только при наличии диагностической экспертизы DPE и, если объект входит в кондоминиум, то информации насчет количества единиц в кондоминиуме и доли годового бюджета, подлежащей оплате продавцом, в связи с текущими расходами, определёнными в статье 14-1 закона но. 65-557 (10 июля, 1965 г.), а так же информации насчёт возможных процессах, которым будет подвергаться союз владельцев (статьи 29-1 А и 29-1 закона но. 65-557 (10 июля, 1965 г.), и статьей L.615-6 строительного и жилищного кодекса). 

  2. Агентство имеет право требовать все нужные документы и информацию от любого частного или государственного лица, например, сертификат урбанизма и титул на право собственности.

  3. Агентство имеет право показывать и делать визиты с любым человеком, которого агентство сочтёт нужным.  Продавец обязуется предоставить агенту всё возможное для осуществление визитов во время действия контракта.

  4. Агентство имеет право составить все нужные акты купли-продажи на имя продавца, включая возможные вопросы кредитования, со всеми условиями для выполнения условий контракта, и получить подпись покупателя.

  5. Агентство обязуется удовлетворить, если применимо, государственное заявление о намерении применить право первого отказа, тем самым выполняя обязанности закона.  Агенство имеет право вести переговоры с организацией-бенефициаром этого права, с условием уведомления продавца, и, с условием, что продавец будет иметь право принять или отвергнуть предложение, если предлагаемая цена ниже запрашиваемой.

  6. Депозиты: в целях гарантировать правильное исполнение договора и последовательных актов, суммы, которые переведёт покупатель, будут держаться любым подходящим уполномоченным (нотариус или же агентство, имеющее финансовую гарантию).

  7. В связи со статьей 46 закона но. 65-557 (10 июля, 1965 г.), и указом но. 97-532 (23 мая 1997 г.), касающихся продажи единиц в кондоминиуме (закон "Loi Carrez", обязывающий точное измерение площади объектов в кондоминиуме), если продавец не предоставит агентству требуемый документ измерения площади в течении недели, продавец тем самым разрешает агентству самому заказать это измерение у профессионала, стоимость которого оплачивается продавцом.

  8. Агентство имеет право добавить или заменить любого профессионала выбранного агентством, в целях выполнения миссии контракта.

  9. Если объект входит в кондоминиум: продавец даёт разрешение агентству запросить у управляющей компании, от имени продавца и за его счёт, разные сообщения и копии документов, которые должны быть предоставлены покупателю.  Это разрешение включает только те документы, которые продавец сам ещё не дал агентству.  Эти документы будут считаться собственностью продавца и будут ему возвращены по окончании миссии агентства.

  10. Агентство сообщит продавцу, заказным письмом или другим инструментом под расписку, в течении восьми дней, если контракт выполнен, прикрепляя, если применимо, копию полученной квитанции (статья 77 постановления но. 72-678, 20 июля, 1972 г.)

Если выбран эксклюзивный контракт

Такой контракт даётся агенству в эксклюзивном порядке, на весь срок контракта.  В результате, продавец обязывается, в течении действия контракта, не договариваться напрямую или косвенно насчет продажи объекта, указанного в контракте, включая через другого посредника или нотариуса.  Продавец так же обязан направлять агентству все просьбы и запросы полученные им лично.

Статья 78 постановления 20 июля 1972 г.: После истечения трёх месяцев после подписания эксклюзивного контракта, контракт может быть расторгнут в любой момент с уведомленим заказным письмом за 15 дней до истечения текущего срока.

Так же имеется условие, по закону гражданского кодекса и учитывая требования государственной политики (статья 78 постановления но. 72-678 (20 июля, 1972 г.)), комиссия агентства оплачивается, даже если продажа осуществлена без участия агентства.

Если выбран простой контракт

Если выбран простой контракт, то сохраняются те же обязанности продавца, которые обсуждались выше.  Продавец имеет право продать объект самому или с участием другого посредника, за исключением покупателя, которого первым нашло и представило агентство.

Случаи, когда продажа осуществляется без участия агентства.

В случаях, разрешенных контрактом, когда продажа осуществляется без участия агентства, продавец обязан сразу сообщить агентству о продаже заказным письмом, указывая имя и адрес покупателя, имя нотариуса, который будет оформлять сделку, название агентства, если другого посредника участвующего в сделке, и цену продажи.
Штрафные санкции

В случаях несоблюдения предыдущего пункта, продавец заплатит агенству фиксированную компенсацию равной половине комиссии. 
 
Кроме того, в случае продажи покупателю, который узнал о продаже объекта благодаря агентству, или же отказ продавать покупателю, представленным агентством, или же нарушение условий эксклюзивности, продавец будет обязан заплатить агенству фиксированную компенсацию равную комиссии указанной в контракте.

Право отказа (Droit de rétractation)

​

Продавец имеет право в течении 14 дней отказаться от подписанного им контракта с агентством, если контракт был подписан вне агентства, без необходимости оправдывать своё решение.  Период начинает отсчитываться от дня подписания контракта.  

​

Чтобы воспользоваться правом отказа от контракта, продавец должен уведомить агентство, используя заявление, лишённым какой-либо двусмысленности (например, письмо, отправленное почтой, факс, или имейл).  Продавец может использовать готовый бланк, но это не обязательно. 

​

Чтобы было задействовано право отказа, его надо отправить до истечения периода для отказа.

Отсутствие права держать капитал.

Это условие касается только агентств, которые имеют профессиональное разрешение с условием "без права держать капитал".  Агентство, имеющее профессиональное разрешение без права держать капитал, не может ни получать, ни держать никакой капитал, вещь, или ценность.

Юридическое посредничество.

Все потребители имеют право бесплатно прибегнуть к услугам медиатора прав потребителя с целью достигнуть мирного решения конфликта с профессионалом.  Для этой цели, профессионал гарантирует потребителю возможность прибегнуть к системе медиации конфликтов потребителей, по статьям L 611-1 и следующие. 

Обработка данных и свободы потребителя.
 
Информация и данные, полученные агентством в связи с контрактом, будут электронно обработаны, что обязательно для выполнения миссии агентства.  Информация, касающаяся объекта указанного в контракте, возможно будут отправлены коммерческим партнёрам, принципиально сайтам интернет.  В соответствии с законом 6 января 1978 г., продавец имеет право доступа, поправки, и удалению своих данных.  Эти данные доступны, исправимы, и могут быть удалены по запросу к агентству, координаты которого указаны в контракте.

bottom of page