Статья обновлялась 25 июля 2019

Недвижимость во Франции

SCI - Société Civile Immobilière

В этой статье мы обсуждаем, что такое компания недвижимости Société Civile Immobilière (SCI) во Франции и как её создать.

SCI — это компания которая создаётся специально для владения недвижимостью.  Это прежде всего юридический инструмент, который разделяет власть и собственность.

Создание компании может иметь несколько целей и преимуществ:

  • Возможность распорядиться передачей своего наследия, например защитить своего партнёра в случае смерти, 

  • Или для предотвращения возможных конфликтов между наследниками (ситуация, которая во Франции называется "indivision")

 

Создание компании интересно именно тем, что она индивидуальна и адаптирована к разным ситуациям.

Для создания компании нет минимального капитала, но капитал всё же должен быть.  Компания должна иметь как минимум двух партнёров (могут быть физическими или юридическими лицами).  

 

Создавая компанию, каждый партнер получает акции в обмен на его вклад (который может быть либо сумма денег, либо уже имеющийся объект недвижимости).  Когда акции получены за денежный вклад, партнер будет иметь долю на основе оценки недвижимости. 

 

Компания создаётся на период максимум 99 лет.

Чтобы создать компанию, надо:
     - Составить уставы компании в частном порядке или у нотариуса и подписать их;
     - Зарегистрировать уставы в местной налоговой службе;
     - Опубликовать уставы в газете юридических объявлений;
     - Зарегистрировать компанию в реестре предприятий и торговли (Registre du commerce et des sociétés) местного коммерческого суда (greffe du tribunal de commerce ) по месту нахождения зарегистрированного офиса компании.  Как только все документы, запрошенные судом, будут предоставлены, то компания получит официальное свидетельство о создании компании (выписка K-
bis).
     - После создания компании необходимо назначить одного или нескольких менеджеров, которые будут отвечать за повседневное управление компанией.  Они назначаются либо в уставах, либо после голосования партнёров.  Менеджер наблюдает за подготовкой бухгалтерского учёта, который утверждают партнеры, и который используется для установления налогообложения каждого из них.
Важная заметка: компания SCI не может иметь коммерческих целей: нельзя купить недвижимость чтобы сразу перепродать с целью получения прибыли.  Компания так же не может вести бизнес сдачи в аренду меблированных объектов, так как выгоды от меблированной аренды причастны к коммерческой прибыли.

В обязательном порядке компания должна иметь официальный зарегистрированный офис — это может быть адрес менеджера.

Уставы компании должны указывать: название компании, капитал, официальный адрес, срок действия, вклад каждого партнёра, и различные пункты, касающиеся эксплуатации и управления.  Уставы могут быть приготовлены адвокатом, дипломированным бухгалтером, или нотариусом (последнее обязательно, если вклад в "натуральной форме", то есть не деньги, а уже имеющиеся объекты недвижимости).

При создании компании необходимо выбрать из двух видов капитала: постоянный капитал (capital fixe) и переменный капитал (capital variable).

Когда выбран постоянный капитал (наиболее распространенный вариант), капитал определяется при создании компании и указывается в уставах.  Для любого изменения суммы необходимо пройти общее собрание и внести изменения в уставы.  Такой компанией может управлять иностранец.

 

Переменный капитал это более гибкий вариант.  В уставах указан минимальный капитал и максимальный капитал.  Поэтому, даже если будет изменение, нет необходимости изменять уставы, если не достигнуты указанные пределы.  Кроме того, партнеры могут быть анонимными, их имена не обязано указывать в уставах.

Есть несколько разных видов SCI компаний:
1. Для семьи (La SCI familiale): наиболее подходящий вариант для управления семейной недвижимостью, часто используется для вопросов наследства.  Акционеры должны являться членами одной семьи.
2. Классический вариант для управления объектом недвижимости (La SCI de gestion):  Компания покупает недвижимость и становится собственником (то есть объект не является собственностью ни одного из партнеров, а принадлежит компании).  Если один из них покинул компанию или умер, собственность продолжает принадлежать компании.
3. Компания назначения (La SCI d’attribution).  Каждый партнер владеет объектом пропорционально его доли в капитале.
4. Компания для строительства (La SCI construction vente).  Это единственный вариант, позволяющий купить земельный участок, построить на нём здание, и сразу же его продать, с целью получить прибыль.  Рекомендуется выбрать систему переменного капитала.  В том варианте есть возможность вносить изменения в уставы (когда, например, присоединяется новый партнёр), без обычных формальностей и сохраняя анонимность.
Как минимум один раз в год компания должна проводить общее собрание всех партнёров (с повесткой дня и протоколами).  Все правила голосования должны быть включены в уставы.  Любое решение о предполагаемом приобретении или продаже объекта недвижимости должно быть представлено партнёрам и получено их согласие на общем собрании.
Каждый партнер имеет право получать долю прибыли компании, как правило, пропорциональную его доле в капитале.  Способ получения прибыли должен быть указан в уставах.  Кроме того, каждый партнёр также несёт личную ответственность за долги компании.

Налогообложение компании может показаться сложным.  Компания может облагаться налогом на прибыль (impôt sur le revenu) или же налогом для компаний (impôt sur les sociétés).

 

В первом случае, если выбран режим "налог на прибыль", каждый ассоциированное физическое лицо облагается индивидуальном налогом на доход, в обычном порядке (revenus fonciers).  Компания не обязана представлять годовой баланс.

 

Для другого варианта, "налог на компании", то это сама компания облагается налогом в соответствии со шкалой, определенной законом.  Прибыль рассчитывается после уплаты налогов.  Когда прибыль распределяется между партнёрами, то каждый из них должен платить налог в категории "доход с недвижимости" (revenus de capitaux immobiliers).  Если выбран этот фискальный режим, уже нет возможности вернуться к режиму "налог на прибыль".

Надо иметь ввиду, что создание компании требует немало формальностей и процедур, времени, и стоимость не менее 1500 €.  Компания должна подавать ежегодную налоговую декларацию где будет точно указана доля каждого партнера в конце финансового года.  В случаях приёма нового партнера, уставы должны быть изменены, с соответствующей публикацией об изменении.

Стар Леман Иммобилье

Недвижимость на Женевском Озере и в Альпах - Франция - Швейцария

  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • Instagram Social Icon
  • Vkontakte Social Icon

+33(0)6.18.55.75.54

Тонон-ле-Бен (Thonon-les-Bains), Верхняя Савойя, Франция

numéro SIRET: 82495360800018

© 2019 Star Leman Immobilier