Статья обновлялась 11 июня 2021

Недвижимость во Франции

SCI - Société Civile Immobilière

франция, недвижимость, консультант, русский, верхняя савойя, женева, женевское озеро, купить, покупка, продажа, компания, sci, société civile immobilière, агент, агентство недвижимости, владение, собственность, объект, варианты

В этой статье мы обсуждаем, что такое компания недвижимости Société Civile Immobilière (SCI) во Франции и как её создать.

SCI — это компания которая создаётся специально для владения недвижимостью.  Это прежде всего юридический инструмент, который разделяет власть и собственность.

Создание компании может иметь несколько целей и преимуществ:

  • Возможность распорядиться передачей своего наследия, например защитить своего партнёра в случае смерти, если партнер не является официальным супругом; 

  • Или для предотвращения возможных конфликтов между наследниками когда они вместе владеют объектом (ситуация, которая во Франции называется "indivision")

 

Создание компании интересно именно тем, что компания адаптирована к разным ситуациям.

Для создания компании нет минимального капитала, но капитал всё же должен быть.  Компания должна иметь как минимум двух партнёров (могут быть физическими или юридическими лицами).  

 

Создавая компанию, каждый партнер получает акции в обмен на его вклад (который может быть либо суммой денег, либо уже имеющимся объектом недвижимости).  Когда акции получены за денежный вклад, партнер будет иметь долю на основе оценки недвижимости. 

 

Компания создаётся на период максимум 99 лет.

Чтобы создать компанию, надо:
     - Составить уставы компании в частном порядке или у нотариуса и подписать их;
     - Зарегистрировать уставы в местной налоговой службе;
     - Опубликовать уставы в газете юридических объявлений;
     - Зарегистрировать компанию в реестре предприятий и торговли (Registre du commerce et des sociétés) местного коммерческого суда (greffe du tribunal de commerce) по месту нахождения зарегистрированного офиса компании.  Как только все документы, запрошенные судом, будут предоставлены, то компания получит официальное свидетельство о создании компании (выписка K-
bis).
     - После создания компании необходимо назначить одного или нескольких менеджеров, которые будут отвечать за повседневное управление компанией.  Они назначаются либо в уставах, либо после голосования партнёров.  Менеджер наблюдает за подготовкой бухгалтерского учёта, который утверждают партнеры, и который используется для установления налогообложения каждого из них.
Важная заметка: компания SCI в принципе не может иметь коммерческих целей: нельзя купить недвижимость чтобы сразу перепродать с целью получения прибыли.  Компания так же не может вести бизнес сдачи в аренду меблированных объектов, так как выгоды от меблированной аренды причастны к коммерческой прибыли.  Более подробно читайте далее в статье.

В обязательном порядке компания должна иметь официальный зарегистрированный офис — это может быть адрес менеджера.

Уставы компании должны указывать: название компании, капитал, официальный адрес, срок действия, вклад каждого партнёра, и различные пункты, касающиеся эксплуатации и управления.  Уставы могут быть приготовлены адвокатом, дипломированным бухгалтером, или нотариусом (последнее обязательно, если вклад в "натуральной форме", то есть не деньги, а уже имеющиеся объекты недвижимости).

При создании компании необходимо выбрать из двух видов капитала: постоянный капитал (capital fixe) и переменный капитал (capital variable).

Когда выбран постоянный капитал (наиболее распространенный вариант), капитал определяется при создании компании и указывается в уставах.  Для любого изменения суммы необходимо пройти общее собрание и внести изменения в уставы.  Такой компанией может управлять иностранец.

 

Переменный капитал это более гибкий вариант.  В уставах указан минимальный капитал и максимальный капитал.  Поэтому, даже если будет изменение, нет необходимости изменять уставы, если не достигнуты указанные пределы.  Кроме того, партнеры могут быть анонимными, их имена не обязано указывать в уставах.

Есть несколько разных видов SCI компаний:
1. Для семьи (La SCI familiale): наиболее подходящий вариант для управления семейной недвижимостью, часто используется для вопросов наследства.  Акционеры должны являться членами одной семьи.
2. Классический вариант для управления объектом недвижимости (La SCI de gestion):  Компания покупает недвижимость и становится собственником (то есть объект не является собственностью ни одного из партнеров, а принадлежит компании).  Если один из них покинул компанию или умер, собственность продолжает принадлежать компании.
3. Компания назначения (La SCI d’attribution).  Каждый партнер владеет объектом пропорционально его доли в капитале.
4. Компания для строительства (La SCI construction vente).  Это единственный вариант, позволяющий купить земельный участок, построить на нём здание, и сразу же его продать, с целью получить прибыль.  Рекомендуется выбрать систему переменного капитала.  В том варианте есть возможность вносить изменения в уставы (когда, например, присоединяется новый партнёр), без обычных формальностей и сохраняя анонимность.
Как минимум один раз в год компания должна проводить общее собрание всех партнёров (с повесткой дня и протоколами).  Все правила голосования должны быть включены в уставы.  Любое решение о предполагаемом приобретении или продаже объекта недвижимости должно быть представлено партнёрам и получено их согласие на общем собрании.
Каждый партнер имеет право получать долю прибыли компании, как правило, пропорциональную его доле в капитале.  Способ получения прибыли должен быть указан в уставах.  Кроме того, каждый партнёр также несёт личную ответственность за долги компании.

Налогообложение компании может показаться сложным.  Компания может облагаться налогом на прибыль (impôt sur le revenu) или же налогом для компаний (impôt sur les sociétés), в зависимости от типа дохода, смотрите ниже.
 
В первом случае, если выбран режим "налог на прибыль", каждый ассоциированное физическое лицо облагается индивидуальном налогом на доход, в обычном порядке (revenus fonciers).  Компания не обязана представлять годовой баланс.
 
Для другого варианта, "налог на компании", то это сама компания облагается налогом в соответствии со шкалой, определенной законом.  Прибыль рассчитывается после уплаты налогов.  Когда прибыль распределяется между партнёрами, то каждый из них должен платить свой собственный налог дополнительно.

Надо иметь ввиду, что создание компании требует немало формальностей и процедур, времени, и стоимость несколько тысяч евро для оформления.  Если компания будет использовать услуги бухгалтера, это тоже будет текущим расходом.  Компания должна подавать ежегодную налоговую декларацию где будет точно указана доля каждого партнера в конце финансового года.  В случаях приёма нового партнера, уставы должны быть изменены, с соответствующей публикацией об изменении.

Сдача в аренду объектов, принадлежащих компании SCI

Когда компания SCI собирается сдавать в аренду объект недвижимости, первый важный вопрос это тип аренды -- меблированная или нет.  От этого зависит налогообложение полученной прибыли, так как немеблированные объекты попадают в категорию "доход от собственности" (revenus fonciers), а рентный доход от меблированных объектов (revenus locatifs) считается коммерческой деятельностью и попадают в другую категорию налогообложения.

Аренда пустого объекта обязана иметь контракт на 3 года, без возможности выселить квартиранта в течении этого периода (если он сам не уйдет), и обязательное уведомление как минимум 6 месяцев до истечения этих 3 лет.

Аренда меблированного объекта обязана иметь контракт на 1 год, без возможности выселить квартиранта в течении этого периода, и обязательное уведомление как минимум 3 месяца до истечения срока.  Это также может быть краткосрочная аренда в стиле гостиничного бизнеса.
 
Меблированное жилье - это "приличное жилье, оснащенное минимумом меблировки":
  • Постельное белье с одеялом
  • Ставни или шторы в спальнях
  • Конфорки
  • Духовка или микроволновка
  • Холодильник
  • Морозильник
  • Посуда в достаточном количестве
  • Кухонные приборы
  • Стол
  • Стулья
  • Полки
  • Лампы
  • Бытовая техника для обслуживания, адаптированная к характеристикам помещения (пылесос, если есть ковер, метла и швабра, и т. д.)

Налогообложение SCI разное в зависимости от этих двух вариантов:

  • аренда пустого объекта: прибыль считается "не коммерческой" и каждый из партнеров платит налог на свою прибыль в индивидуальном порядке, пропорционально его участию в уставном капитале компании, по одному из двух возможных вариантов :

    • упрощенный режим, где сначала применяется скидка 30%, потом на остальные 70% накладывается налог по ставке 11%, 30%, 41% или 45% в зависимости от предельной налоговой категории (чем больше вы зарабатываете, тем больше ставка, смотрите таблицу ниже), и куда добавляются социальные сборы 17.2%.  

    • либо обычный режим, где вместо скидки можно вычесть разные расходы (например ежегодный налог на владение недвижимостью, проценты по кредиту, ремонтные работы, страховка) и потом применяются те же ставки по таблице плюс социальные сборы.  

    • **Выбор возможен только если прибыль до 15 000 € в год, иначе обязательно применяется обычный режим.

  • если же сдается в аренду меблированный объект, прибыль считается "коммерческой". Аренда меблированного объекта считается коммерческой деятельностью, и компания SCI, которая по своей сути "гражданская", а не коммерческая, должна безвозвратно оставить свой гражданский статус и перейти в режим налогообложения коммерческих компаний.  Там есть как и преимущества, так и недостатки, например, амортизация имущества, перенос дефицита в течении 10 лет, вычет разных расходов, обязательство составлять бухгалтерские отчеты и каждый год подавать отчетность хозяйственному суду, и менее выгодные правила касающиеся налогообложения прироста капитала при перепродаже объекта.  Что касается прибыли, SCI подлежит двойному налогообложению: во-первых, налог самой компании (15% если прибыль не превышает 38 120 € в год и примерно 26% если больше).  А во-вторых, дивиденды каждого из партнеров будут облагаться отдельно, в зависимости от выбранного ими режима:

    • либо по ставке 30% (куда входит налог на прибыль 12,8% + социальные сборы 17,2%)

    • либо безвозвратный выбор налогообложения по прогрессивной шкале, где сначала принимается скидка 40% на дивиденды, потом вычитается 6,8% со всей суммы до скидки, и потом накладывается налог 11%, 30%, 41% или 45% в зависимости от налоговой категории, смотрите ниже), плюс те же социальные сборы 17,2%.

    • **Но тут надо заметить, что выдача дивидендов в принципе не обязательна...  

Категории дохода и соответствующие налогообложение:

0% когда прибыль до 10 084 €
11% когда прибыль от 10 085 € до 25 710 €
30% когда прибыль от 25 711 € до 73 516 €
41% когда прибыль от 73 517 € до 158 122 €
45% когда прибыль 158 123 € и больше
--> Тут надо не забыть, что это только налог на прибыль, к которому добавляются социальные сборы 17,2%.