Статья обновлялась 29 октября 2019

Купля и продажа недвижимости

с квартирантом или арендатором

во Франции

В этой статье мы обсуждаем вопрос купли или продажи недвижимости когда там проживает арендатор или квартирант. 

Если владелец хочет продать недвижимость сданную в аренду, то первый вопрос — желает он продать пустое помещение без арендатора (vendre le bien libre), или же вместе с арендатором (vendre le bien occupé).  Это полностью его выбор, и обе возможности имеют свои преимущества. 

 

Второй важный вопрос — является ли помещение "основным местом жительства" арендатора, так как от этого зависят некоторые обязательства владельца.

Сначала мы обсудим права и обязательства владельца, а потом права и обязательства арендатора.  Как Вы увидите ниже, закон во Франции относится значительно строже к владельцем, чем к арендаторам!

I. Права и обязанности владельца.

 

Если владелец желает продать пустое помещение без арендатора, он обязан дождаться, когда контракт будет подходить к концу и дать арендатору официальное уведомление, срок которого разный в зависимости от двух факторов:

  • является ли это помещение "основным местом жительства" арендатора;

  • было ли помещение сдано в аренду как "меблированное" или нет.

А.  Помещение является основной резиденцией арендатора.

Если помещение является основным местом жительства арендатора, то завершить контракт аренды можно только определённым способом, через официальное уведомление которое отвечает условиям формы, мотивации и срока.  Эти формальности охранены законом и от них нельзя отказаться в контракте.

Основное место жительства — это жилье, в котором человек обычно проживает и фактически находится со своей семьей, и где находится центр его личных, профессиональных и материальных интересов.  Другими словами, если арендатор декларирует свои налоги по адресу арендованного жилья, если он живет там со своей семьей не менее восьми месяцев в году, арендованное жилье является его основным местом жительства.  Для студентов или учеников их основным местом жительства является место, где они продолжают учебу или обучение, даже если они все еще привязаны к налоговому дому своих родителей.

Завершить контракт в данном случае можно только когда он подходит к концу срока указанного в контракте.  Иначе, во время действия контракта, нельзя расторгнуть контракт и выгнать арендатора, какой бы не была его личная ситуация (потеря работы, болезнь, развод...).

При желании не продлевать контракт аренды когда он подходит к концу, надо дать уведомление арендатору одним из следующих образов:
 
  • Заказное письмо с подтверждением получения (lettre recommandée avec demande d'avis de réception (AR));
  • Использовать услуги судебного пристава;
  • Личная доставка под расписку.
 
Не допускаются простые письма, факсы, имейлы, смс-ки, или другие «текстовые сообщения».
Если арендованное жилье является основным местом проживания арендатора, уведомление о завершении аренды должно быть мотивировано одной из трёх возможных причин:
  • так называемое «личное» восстановление жилья — когда владелец собирается сам занять помещение.  В данном случае он должен в письменном виде указать, почему сдаваемое жилье соответствует его личным или семейным потребностям.
  • продажа жилья;
  • законная и серьезная причина.

Владелец должен соблюдать определённые сроки для уведомления, иначе договор будет продлен автоматически и без формальностей.  Срок уведомления составляет:

  • не менее шесть месяцев до истечения срока пустой (немеблированной) аренды и

  • не менее три месяца до истечения срока меблированной аренды.

В случае нескольких арендаторов (когда несколько человек подписали договор аренды) целесообразно отправить каждому арендатору персональное уведомление.

Но супруги и партнеры PACs считаются совладельцами договора, даже если только один из них подписал договор.  Поэтому в такой ситуации необходимо отправить уведомление обоим супругам или обоим партнерам, даже если в контракте указано только одно лицо.

Обязан ли владелец предоставить право первого отказа арендатору в случае продажи?

Ответ: да, если это была пустая, немеблированная аренда.  Арендатор будет иметь приоритет для покупки жилья в течение первых двух месяцев после уведомления.  Владелец должен прикрепить к уведомлению предложение купить. 

 

Но если речь идёт о меблированной аренде, владелец не обязан давать приоритет арендатору.

В. Помещение не является основным местом жительства арендатора.
Если арендованное жилье не является основным местом жительства арендатора, нет обязательных правил, а только те, которые были указаны в контракте.
 
В таком случае владелец:
  • может предоставить более короткий срок для уведомления;
  • не имеет обязанности мотивировать своё завершение контракта.
Но тем не менее, уведомление должно быть отправлено только заказным письмом или же доставлено судебным приставом.
 
Что касается сроков уведомления:
  • владелец может дать уведомление о завершении аренды только когда срок указанный в контракте подходит к концу;
  • арендатор может дать уведомление в любое время.

Не позднее, чем в последний день указанного в уведомлении, арендатор должен покинуть помещение.  Владелец и арендатор встречаются, чтобы установить состояние жилища.  Если жилье в хорошем состоянии, владелец возвращает депозит в полном объеме.  И наоборот, в случае неоплаты или деградации, владелец может вычесть соответствующие суммы из депозита.

II. Права и обязательства арендатора.

В отличии от владельца, во Франции арендатор имеет гораздо меньше ограничений для завершения аренды.  Хотя этот вопрос не имеет конкретного отношения с продаже недвижимости, мы вкратце обсудим обязательства арендатора.

Арендатор может уведомить о завершении аренды в любое время и без необходимости давать объяснения.  Например, договор аренды, подписанный на три года, не означает, что арендатор должен оставаться в жилище в течение этого периода.  Он может освободить помещение через два месяца, шесть месяцев, один год ...

Единственным обязательством является соблюдение сроков уведомления. 

Если помещение является основным местом жительства арендатора:

 

При аренде пустого помещения, срок уведомления три месяца.  В некоторых случаях этот период может быть сокращен до одного месяца (перевод на другое место работы, потеря работы, размещение в труднодоступной зоне, причины здоровья которые вынуждают переезд ...).  Так же срок можно сократить договором между арендатором и владельцем, как например, если арендатор найдёт себе замену — человека, готового взять на себя обязанности контракта.  

 

В случаях меблированной аренды, уведомление должно быть отправлено за один месяц до отъезда, без исключений.

В любом случае, арендатор обязан продолжать платить аренду и другие расходы во время периода уведомления.

Арендатор должен отправить уведомление владельцу заказным письмом с подтверждением получения, вручить лично под расписку, или использовать услуги судебного пристава. 

После того, как уведомление предоставлено, арендатор должен освободить помещение не позднее последнего дня указанного в уведомлении и оплатить арендную плату до указанной даты.

Если помещение не является основным местом жительства арендатора (например, это было жилье на время отпуска), то срок уведомления об аренде не регулируется законодательством, а только договором-контрактом.

III. Можно ли продать недвижимость с арендатором и при каких условиях?

Да, можно.  В таком случае владелец не обязан давать арендатору никаких официальных уведомлений, и не обязан предоставлять право первого отказа (кроме пары редких исключений когда продаётся многоквартирное сдание или когда здание разделяется на квартиры).  Недвижимость в таком случае будет продана "с арендатором", и контракт будет продолжаться на тех же условиях как и раньше.  Владелец будет вправе продолжать получать арендную плату вплоть до заключения продажи.

Этот вариант интересен тем, что продать помещение можно сразу, если, например, владелец не хочет (или не может) ждать истечения контракта аренды.  

Не смотря на то, что цены на недвижимость с арендатором в принципе ниже "пустых" помещений на 10%-20% (в зависимости от времени, оставшегося до истечения срока аренды, суммы аренды и возраста арендатора), всё равно такое помещение вполне реально продать.  

Какие преимущества продажи недвижимости "с арендатором"?

Покупка недвижимости с арендатором может быть хорошей инвестиционной возможностью.  Покупки любой недвижимости это в первую очередь вложение, а один из лучших индикаторов хорошего вложения это когда объект можно с лёгкостью сдавать в аренду. 

 

Покупая недвижимость с арендатором, новый владелец не только платит меньше чем за пустое жилище, но будет получать арендную плату со дня подписания акта продажи.  Если он с самого начала собирался сдавать эту недвижимость, ему не надо будет тратить время и деньги на поиск нового квартиранта.

Какие у владельца обязательства перед арендатором при продаже недвижимости сданной в аренду?

Не смотря на отсутствие обязанности официально уведомлять арендатора о продаже, это всё же лучше сделать, хотя бы для организации будущих посещений, связанных с транзакцией.  Арендатор обязан разрешить визиты, но только два часа в день, в рабочие дни.

В том же духе, не смотря на отсутствие обязанности предлагать арендатору купить эту недвижимость, Вы можете сделать предложение, указав условия продажи в письменной форме и предоставив период для размышлений.

IV.  Какие бывают сложности при купли-продажи недвижимости с арендатором?

  • Покупая недвижимость с арендатором, новый владелец должен помнить, что он будет обязан выплатить арендатору депозит, который тот отдал предыдущему владельцу при начале контракта.  По этому покупатель должен проявлять бдительность во время покупки и настоять на том, чтобы продавец выплатил ему сумму депозита при подписании акта продажи, иначе, он будет выплачивать депозит из своего кармана.​

  • Контракт аренды продолжается на тех же условиях после продажи недвижимости.  В результате, если новый владелец считает, что арендная плата слишком низкая по сравнению с местным рынком, он всё равно будет обязан уважать арендную плату указанную в контракте, до его истечения (как, впрочем, и все другие условия контракта).

  • Покупатели недвижимости "с арендатором" должны знать, что закон ALUR 2014 г. ограничивает их возможность выгнать арендатора в целях вскоре перепродать "пустую" недвижимость (и на этом заработать).

    • Новый владелец может завершить контракт немеблированной аренды с целью продать недвижимость, только через три года после завершения действующего контракта (шесть лет, если владелец — компания или юридическое лицо).  Например, Вы покупаете квартиру с арендатором, и контакт аренды заканчивается через год.  Вы имеете право завершить контракт с целью продать недвижимость только через четыре года (то есть год до завершения контракта, плюс ещё три). 

    • ​Если идёт речь о завершении контракта с целью самому проживать в помещении, новый владелец должен выждать как минимум два года аренды.  Например, Вы покупаете недвижимость с арендатором, где контракт аренды заканчивается через полтора года.  Вы должны будете ждать как минимум два года со дня покупки перед тем как у Вас будет возможность завершить контракт.  Если контракт заканчивается через два с половиной года, Вы сможете завершить контракт только когда он подойдёт к концу, то есть через два с половиной года (учитывая, конечно, обязательный срок не менее 6 месяцев до истечения контракта для уведомления арендатора!).

    • Эти правила касаются только:

      • аренды немеблированного помещения,

      • которое является "основным местом жительства" арендатора,

      • контракты которые были подписаны или обновлены с 27 марта 2014 г.

  • Ещё один неприятный случай это когда человек нелегально занимает помещение ("occupant sans droit ni titre").  Французы очень боятся таких случаев, так как довольно сложно выгнать нелегальных постояльцев, в связи с тем, что ни владелец, ни даже полиция не могут выселить людей без решения суда.  Продать помещение где живёт человек без права, фактически невозможно.
    • Во Франции права жилища защищены законом, и даже когда проживание "нелегальное", без разрешения владельца, у проживающих всё равно есть права, а именно неприкосновенность до решения суда, и тот факт, что в любом случае, они не могут быть подвергнуты уголовному наказанию.
    • Случаи не ограничиваются только людьми, которые нелегально заняли помещение.  Это так же могут быть арендаторы, которые остались в помещении не смотря на завершение контракта.
    • Процедура выселения таких людей длинная и сложная.  Судья может дать срок от трёх месяцев до одного года чтобы проживающие покинули помещение. 
    • Потом есть ещё одно правило, запрещающее выселение постояльца в зимний период от 1 ноября до 31 марта (за исключением случаев, когда можно гарантировать переселение в условиях уважающие "единство и потребности семьи").
    • По этому всегда надо быть настороже сдавая в аренду недвижимость.  Желательно иметь квартиранта, у которого стабильная зарплата и семейная ситуация.  Иначе, если квартирант перестанет платить аренду 1 ноября, вы не сможете его выселить до 31 марта (если не позже!), после длинной и сложной процедуры в суде, и при этом будете обязаны продолжать платить все кооперативные взносы как и раньше!  (Например, во многих контрактах, отопление и горячая вода входят в арендную плату; если арендатор больше не платит аренду, но продолжает пользоваться отоплением и горячей водой, владелец обязан это оплачивать из своего кармана, так как квартира принадлежит ему и он несёт ответственность за все счета).
Стар Леман Иммобилье

Недвижимость на Женевском Озере и в Альпах - Франция - Швейцария

  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • Instagram Social Icon
  • Vkontakte Social Icon

+33(0)6.18.55.75.54

Тонон-ле-Бен (Thonon-les-Bains), Верхняя Савойя, Франция

numéro SIRET: 82495360800018

© 2019 Star Leman Immobilier