Статья обновлялась 25 июня 2019

Как построить новый дом во Франции?

В этой статье мы обсуждаем процедуру строительства нового дома во Франции, с выбора земельного участка до окончания работ.  

Сколько стоит в среднем строительство нового дома во Франции?

Бюджет на строительство нового дома будет зависеть от площади, количества комнат, региона во Франции, и материалов.

Например, цена за м² дома из шлакобетона или кирпича не будут такими же, как деревянный дом или “контейнер”.  Экологические и пассивные дома имеют свою специфику и, следовательно, свои соответствующие затраты на строительство.  Немаловажны особенности самой земли: дома на участках с наклоном обойдутся дороже, чем на ровных участках.

Диапазон цен особенно широк на рынке строительства новых домов.  Есть цены начального, среднего и высокого уровня.

Так называемые дома начального уровня начинаются с 900-1200 € / м² включая налоги.  Средний уровень — от 1200 до 1600 € / м².  Что касается элитного и индивидуального дизайна, он начинается от 1600 € / м² и может подняться довольно высоко.
В зависимости от площади, планировки и материалов, желательно предвидеть довольно широкий ценовой диапазон для Вашего проекта.  Имейте в виду, что некоторые варианты строительства, такие как выбор двухэтажного дома или типа крыши, могут повлиять на цену за квадратный метр.  Чем сложнее дом по техническому и архитектурному замыслу, тем он дороже.  Простой и объемный “куб” будет стоить меньше, чем более сложный фасад из разных частей, требующий больше материалов и труда.

Не надо забыть про налог на добавленную стоимость (НДС или taxe sur la valeur ajoutée (TVA)) — 20%, и другие налоги, как, например, налог городского планирования (taxe d’aménagement), собранный в пользу местных административных органов и защиты природы — их расчет обычно основывается с площади строящегося дома.  Обратите внимание, что когда вы покупаете проект у профессионала, НДС всегда включен в цену продажи.  То есть, застройщик или архитектор должен указать в своём предложении проекта две цены — без налогов и с учетом всех налогов.  В результате Вы будете точно знать, сколько будет стоить проект. Не забудьте так же о нотариальном налоге при покупке земли (около 7%).

Так же надо предвидеть дополнительные расходы связанные с освоением земли (подключение к канализации, местный налог на оборудование …).  Эти различные расходы оцениваются примерно в 10% от общей стоимости проекта. 

Выбор земельного участка

При выборе земельного участка, Вы должны в первую очередь определиться, какие у Вас требования к участку, в плане местонахождения, вида, инфраструктуры.  Обратите внимание на то, как развивается этот квартал или регион.

Недвижимость это вложение с заметкой на перепродажу.  Увеличите свои шансы, сосредоточившись на легко доступных участках с хорошим местонахождением — возле школ, магазинов, медицинских учреждений, и общественного транспорта.  Конечно, имейте ввиду близость к автомобильным и железным дорогам, воздушным коридорам и даже к окружающим полям, которые могут вызвать неудобства и обесценить ваше приобретение.

Посетите несколько раз один и тот же участок, если возможно при разных погодных условиях.  Сильный шторм может дать некоторое представление о природе почвы и, следовательно, о действиях, которые необходимо будет предпринять, если вы купите эту землю.
При выборе участка, один из главных вопросов это разрешено ли на нём строительство (le terrain est-il constructible ?) и в какой степени.  На этот вопрос ответит местный городской план (Plan local d’urbanisme (PLU), ли же la carte communale, находящийся в мэрии города.  (Раньше этот документ так же назывался Plan d’occupation des sols (POS), но это устаревший вариант который должны были заменить на PLU.)  

Среди объявлений недвижимости, большинство предлагаемых участков свободны для застройки ("terrain constructible").  Но даже если Вы нашли участок где не разрешено строительство, можно подать запрос в мэрию на пересмотр и изменение городского плана.  Если никакие природные опасности (наводнение, лавина, оползень) на рассматриваемом участке не вызывают сомнений (а о них будет указано в приложении к городскому плану — план предотвращения прогнозируемых природных рисков (plan de prévention des risques naturels prévisibles (PPRN)), то есть надежда, что план отредактируют и разрешат строительство на участке.

Если Вам понравился конкретный участок где разрешено строительство, в первую очередь уточните в мэрии, какие ограничения, разрешения и особенности относятся к этому участку в городском плане.  Какой коэффициент следа (coefficient d'emprise au sol (CES)) предусмотрен для этого участка?  Это важная информация насчёт возможного размера здания.  То есть, если участок размером 1000 м2, и коэффициент следа 0,40, то есть 40%, значит только на 400 м2 участка можно строить.  Тут надо заметить, что объём застройки (coefficient d'occupation des sols (COS)), который раньше использовался для ограничения объёма здания, отменён законом с "Loi Alur" с марта 2014 г., как и минимальный размер самого участка.  Вместо этого, размер возможного здания руководствуется другими правилами, а именно площадь следа (COS), высота, расстояние от дорог или от границы участка, и, в некоторых случаях, обязанность создавать парковочные места на определённое количество квадратных метров здания, что тоже может ограничить размер строения. 

 

Иногда часть участка может быть "non constructible".  Например, на 30% имеется лес и эта часть обозначена с запретом на строение (для защиты леса).  Не смотря на то, что новый хозяин будет вправе срубить все деревья, это не изменит тот факт, что на этой части участка всё равно нельзя строить.   

Каждый муниципалитет так же имеет свои правила с точки зрения архитектурного стиля и строительных материалов.  В некоторых районах есть конкретный цветовой код для крыш или фасадов.  Если у Вас есть четкое представление о Вашем идеальном доме, с самого начала убедитесь, что это разрешено городским планом на выбранном Вами участке.

Так же надо знать, не находится ли участок в охраняемой зоне со строгими правилами урбанизма.  В таком случае любые планы на строения надо согласовывать с официальным архитектором исторических зданий Франции (l’architecte des bâtiments de France).

Поинтересуйтесь у продавца или его агента, делался ли на этот участок сертификат урбанизма или планирования (certificat d'urbanisme).  Существует два вида сертификатов: информационный и операционный. 

  • информационный сертификат предоставляет информацию о местонахождении участка и правила планирования применимые к нему — в частности, там говорится об ограничениях прав собственности (право первого отказа, право на прохождение), налогов, и участия в городском плане (например, подключение к канализации);

  • операционный сертификат содержит ту же информацию, но так же обсуждает возможен ли конкретный проект на участке и состояние обслуживающего оборудования.

​В случае продажи или покупки земли, выдача сертификата не обязуется законом.  Тем не менее, любому покупателю рекомендуется попросить его у продавца, чтобы гарантировать возможность проекта на данном участке.

Надо заметить, что при продаже, у каждого участка в обязательном порядке должна быть декларация выданная не менее 6 месяцев назад, о возможном нахождении в сейсмической зоне или других природных рисков (наводнения, пожары), или зоны с "техническими" проблемами (загрязнения окружающей среды, шум).

Закон об эволюции жилья, развития и цифровых технологий (Elan) обязывает продавцов земли провести геотехнические исследования участка и предоставить их в качестве приложения к предварительному договору купли-продаже.  Исследование геологом поможет обеспечить стабильность и долговечность дома, рассматривая вопросы усадочно-набухающих глин, сейсмических воздействий, инфильтрации воды, или дифференциального уровня почвы.

Так же узнайте стоимость местных налогов на владение недвижимостью и на проживание (taxe foncière и taxe d’habitation).  Низкая цена за квадратный метр участка может скрывать высокие местные налоги.

Немаловажно получить от владельца официальные документы о демаркации и обследования участка геометром, чтобы знать точные границы и избежать споров с соседями.

Случаи когда продавец разделяет большой участок на несколько частей

Так же бывают случаи, когда владелец большого участка желает отделить часть на продажу.  Этот процесс может занять до восьми месяцев и бывает двух видов — permis d’amenager (в более сложных случаях, например, когда надо провести обслуживание и создать дороги) и declaration préalable (более простой процесс).

  • В случаях permis d’amenager, то никакие этапы продажи участка не могут состояться до получения продавцом этого разрешения.

  • Если же задействован declaration préalable, то можно подписать предварительный договор (promesse de vente) с условием получения продавцом этого разрешения.
В любом из этих двух возможных случаев, документы купли-продажи должны указывать описание ново-созданного участка в результате официальной демаркации геометром.  Так же покупатель должен убедиться, что в контракте купли-продажи есть условие, что продажа состоится только при получении покупателем разрешения на строительство (permis de construire). 

Покупка одного участка из группы (lotissement)

Можно купить участок (lot) из группы рядом расположенных (lotissement), которые были недавно разделены продавцом или застройщиком.  В таком случае надо ознакомится с правилами группы (cahier des charges), направленные на гармонию в группе, так как Вы будете обязаны их соблюдать в выборе стиля Вашего будущего дома.  Покупка участка из группы имеет свои преимущества, а именно готовое обслуживание участка, ландшафтный дизайн общей территории группы, и набор соседей, которые будут такими же новыми владельцами, как и Вы. 

Обычные участки называются "кадастровые" (parcelle cadastralle).  Они могут состоять из нескольких участков сразу.  Преимущество кадастрового участка, в отличии от lotissement, это большая свобода выбора типа и размера постройки.  

Обслуживание участка

При выборе участка, один из главных вопросов для любого покупателя это обслуживание (viabilisation).

Участок «обслуживаемый» (terrain viabilisé), если он готов для строительства и может быть легко подключен к различным сетям (питьевая вода, электричество, газ, телефон, интернет и, возможно, канализация).

Участки из lotissement (то есть, участки из разделённой группы) в основном уже обслуживаемые и по этому строительство может начаться быстро.  В таких случаях покупатель отвечает только за стоимость подключения дома к сетям; цены зависят от местоположения.
Если же участок более отдалённый и не входит в группу lotissement, то надо убедится в возможности обслуживания участка.  Надо узнать, есть ли неподалёку вода, электричество, газ, телефон, канализация?  Если их нет на участке или рядом с ним, надо предвидеть стоимость провождения этих сетей.  В зависимости от расстояния, это может быть ответственностью продавца или покупателя; надо иметь ввиду, что работа провождения сетей обслуживания сложна и дорога.

Участок с застройщиком или свободный от застройщика?

Земельные участки во Франции могут продаваться уже с новым домом от застройщика.

  • Участок «с застройщиком» (« avec constructeur imposé »), покупается вместе с домом у профессионала.  Тем самым Вы получаете больше гарантий, особенно в отношении обслуживания земли.

  • Участок, свободный от застройщика (« libre de constructeur ») позволяет выбор профессионала, который будет строить дом: архитектор, ремесленник, профессиональный строитель … а почему бы и не Вы сами.
Заметка насчет “самостоятельного” строительства.  Если Вы уверены, что сами можете построить дом, либо своими руками, либо наняв ремесленников и организовав весь процесс с начала до конца, Вы можете сами подать в мэрию заявление на строительство (permis de construire) — но только если площадь пола (surface de plancher) менее 150 м2.  Если же площадь более 150 м2, вы обязаны обратиться к специалисту — архитектору или застройщику — который организует все этапы строительства.

(Надо заметить что “общая площадь здания” рассчитывается путем сложения площадей внутри фасада здания, где высота потолка 1,80м и выше.  Например, в общую площадь не входит гараж и парковка, терраса (крытая или нет), и та часть комнат, где высота менее 1,80м.)

Но даже если Вы считаете, что способны построить дом сами, всё равно рекомендуется обратиться к специалисту, чтобы он взял на себя ответственность за досье и обеспечил качество и долговечность Вашего проекта, с соответствующими страховками.  Самый минимум это проверить планы у архитектора, чтобы досье не было отвергнуто мэрией.

К какому профессионалу обратиться?

Чтобы построить новый дом во Франции, Вы можете обратиться к трём разным специалистам: застройщик (constructeur), архитектор (architecte), или руководитель проекта (maître d’œuvre).  Разница между ними это предоставляемая Вам свобода выбора проекта и гарантия общей цены и сроков выполнения работ.

Застройщик.

Это самый простой и один из самых дешёвых вариантов, и где имеется наибольшее количество гарантий.
Застройщик предлагает дома “из каталога”, где планировка и большая часть деталей уже продумана и решена.  Застройщики строят много одних и тех же домов чтобы снизить цены и сэкономить время.  Структура здания в основном уже не подлежит изменению.  Но отделка позволяет некоторые небольшие модификации в предвиденных рамках.

Предлагаемые дома могут быть уже построены или только на плановом уровне в ожидании клиента.  В любом случае надо удостоверится в выгодном расположении дома, а именно, что гостиная и главные комнаты смотрят на юго-запад, а гараж и другие нежилые части дома на север и восток.  Чтобы получить четкое представление, просто пройдите днем через участки (в стадии строительства или нет), когда солнце смотрит на юг.  Если окна всех домов залиты солнцем, дизайн был аккуратно продуман.  Или наоборот, если Вы найдете гаражи, выходящие на юг, можете идти дальше и продолжить поиск.

Выбирая дом от застройщика, надо помнить что он выступает в первую очередь в роли продавца, с целью продать дом как можно быстрее, опередив своих конкурентов.  Представитель компании застройщика получает комиссию от каждой продажи; он же предлагает Вам выбор дизайна — и по этому не трудно понять, почему этот процесс частенько проходит слишком быстро!

Договор с застройщиком (Contrat de Construction de Maison Individuelle (CCMI)) указывает общую цену строительства, которая больше не подлежит изменениям.  У Вас не будет права знать, сколько стоили услуги разных ремесленников которых наймёт застройщик.  И прибыль, которую он будет иметь с Вашего дома, вы тоже никогда не узнаете, застройщик не обязан выдавать эту информацию.  Зато при заключении контракта, Вы можете поторговаться и получить скидку на несколько тысяч евро.

После подписания контракта и до получение ключей, Вас будет сопровождать руководитель работ; Вы больше не увидите представителя компании с которым подписывали контракт.

Дом от застройщика это один из самых дешевых вариантов, где всё же можно получить неплохое качество — не самое высокое, но и не самое низкое.  Из-за строительства множества одних и тех же домов, застройщик экономит на затратах, не разрабатывая каждый раз новые дизайны, и получая скидки от производителей, заказывая много одинаковых компонентов сразу.
Застройщик может предложить Вам небольшой выбор среди разных отделочных материалов.  Но если Вы хотите что-то вне этих рамок, цена будет гораздо более высокой, чем можно ожидать.  А уж если вы поменяете отдельные элементы строения после подписания контракта, застройщик будет в праве выставить счёт по своему усмотрению.

Выгода от контракта с застройщиком заключается в том, что цена указанная в контракте не изменится без согласия обоих сторон.  То есть, подписав контракт, Вы будете точно знать, сколько будет стоить строительство дома с начала до конца, и Вам не надо будет бояться дополнительных счетов и сюрпризов.  Все непредвиденные случаи требующие дополнительных затрат будут ответственностью застройщика.

Надо иметь в виду, что покупая дом от застройщика, Вы будете вправе посетить строительную площадку только в определённые дни окончания главных этапов, о которых ниже.  Ключи будут выданы при окончании работ.

Архитектор или руководитель проекта.

В отличии от застройщика, который предлагает уже готовые дизайны, архитектор и руководитель проекта приспосабливаются к Вашим желаниям, чтобы создать дом Вашей мечты на заказ.
Контракт с руководителем проекта или архитектором — это скорее контракт на обслуживание независимым специалистом, который распределяет отдельные части строительства разным мастерам и организует все работы и этапы.  Эти специалисты представляют Вас, консультируют и защищают в случае необходимости.  Преимущество контракта заключается в том, что в некоторых случаях это наиболее выгодный способ построить дом на заказ.

Руководитель проекта или архитектор — такие же специалисты по строительству, как и застройщики, и будут сопровождать Вас на всех этапах проекта.  Они проконсультируют о цене и учтут Ваши пожелания.  Вы сможете ознакомиться с эскизом будущего дома.  Эти предварительные планы будут переработаны, чтобы как можно больше приблизиться к Вашему видению.

После подписания договора, будет объявлен тендер от компаний и Вы будете иметь доступ ко всем предложениям.  Именно Вы будете выбирать мастеров с помощью специалиста и будете сравнивать предлагаемые цены от разных мастеров, выбирая наиболее выгодные.  Вы будете точно знать, где каждый евро инвестированный в Ваш дом.  Весь процесс прозрачный и уже не будет возможности торговаться, чтобы снизить общую цену.

В итоге, если Вы согласны на непрозрачность в отношениях, в обмен на твёрдую цену, которая уже не подлежит изменениям, Вы можете выбрать застройщика.  С другой стороны, если для Вас важна прозрачность цены и право выбирать компании как и все подробности дизайна, выбирайте архитектора или руководителя проекта.

Услуги архитектора и руководителя проекта не обязательно переоценены по сравнению с застройщиками.  Например, архитекторы могут предложить дома от 1.200 € / м², или даже ниже (в зависимости от региона и размера здания).  Процесс такой же, как если бы Вы сами подписывали контракты с различными мастерами и строительными компаниями.  В отличии от застройщика, который может иметь прибыль 20-30% от стоимости дома, руководитель или архитектор имеют в среднем от 7% до 9%, хотя может и больше.  Если сравнивать архитектора и руководителя проекта, то гонорары архитектора в основном выше, так как он обязан иметь определённый уровень образования.  

В отличии от договора на строительство индивидуального дома (CCMI), который заключается с застройщиком и который регулируется законом, договор на управление проектом (le contrat de maîtrise d’œuvre (CMO)), заключенный с руководителем проекта или с архитектором, регулируется только стандартом.  Окончательная цена работ и стоимость дополнительных услуг не указана и нет гарантий завершения строительства по согласованной цене и к конкретному числу.  Но в этом контакте всё же есть твёрдо сформулированная защита прав клиента.  Оплата происходит по мере выполнения работ  по графику установленному законом.
Преимущество работы с руководителем проекта или архитектором, помимо свободы выбора всех компонентов дома, заключается в том, что эти специалисты не имеют выгоду из стандартизации и массовых продаж, что позволяет построить дом по наиболее правильной цене.  Но имейте в виду, что, в отличии от договора с застройщиком, где точно указывается окончательная цена, в данном случае Вы будете сами отвечать за оплату затрат строительства которые не предвидели в сметном расчете.

Так же надо иметь в виду, что, к сожалению, специалисты не всегда делают наиболее выгодную планировку дома в плане солнечного света в течении дня.  По этому всегда рекомендуется перепроверить ориентацию главных комнат на юго-запад.

Вы должны будете купить дополнительную страховку (assurance dommage ouvrage).  Не смотря на то, что новые дома автоматически застрахованы на период до 10 лет, эта дополнительная страховка обеспечит быструю выплату и ремонт.  Иначе, в случае спора и судебных процессов между разными мастерами, Ваши претензии — не смотря на то, что они покрыты страховкой — могут застрять в суде и долгое время остаться нерешенными.

К какому бы специалисту Вы не обращались, срок строительства нового дома от 12 до 24 месяцев.  Будут запланированы несколько встреч на строительной площадке в соответствии с графиком оплаты:

  • 15% в начале строительства

  • 25% в конце фундамента

  • 40% после поднятия стен

  • 60% после отделок водонепроницаемости — монтаж рамы и крыши (hors d’eau)

  • 75% после установления внешних столярных изделий для непроницаемости воздуха (hors d’air)

  • 95% после завершения оборудования, сантехники, столярных изделий и отопления

  • Оставшиеся 5% выплачиваются при получении готовой работы.

Эти встречи на строительной площадке очень важны.  Они позволяют проверить ход работ и обеспечить соответствие тому, что изначально планировалось.
Последний этап передачи ключей позволяет проверить, все ли заказанные работы были выполнены.

В случае несоответствия вы можете сообщить об этом в акте приема (procès-verbal de réception).  Если всё в порядке, и вы принимаете свой дом таким, какой он есть, у вас будет 8 дней, чтобы заплатить оставшиеся 5% застройщику.  В течении этих 8 дней, у Вас будет возможность дать знать о неполадках.

Во время передачи ключей Вас может сопровождать специалист по строительству, чтобы легче было определить качество изготовления.  Мы не рекомендуем соглашаться на эксперта от производителя, так как его независимость может быть под сомнением.  Лучше обратиться к судебному приставу (huissier) или же к архитектору, чтобы составить перечень возможных элементов для исправления.  Иногда лучше потратиться на гонорары этих экспертов ради собственного спокойствия.  Но имейте в виду, что если Вас сопровождает один из этих специалистов, у Вас уже не будет права на 8-дневный срок на уведомление о неполадках.

Во Франции закон требует две декларации в связи с обязательными термическими стандартами постройки.  Первый сертификат RT 2012 подаётся вместе с запросом на разрешение на строительство (permis de construire).  Если Вы работаете с специалистом, то это он добавит эту декларацию в общий список документов.  При завершении работ, надо не забыть подать вторую такую декларацию в мэрию, чтобы доказать, что ваша конструкция соответствует этим стандартам.  Еще одну декларацию — подтверждение завершение и соответствие работ (déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux (DAACT)) — надо будет так же подать в мэрию города.

Получив новый дом, Вы будете сами выбирать и устанавливать отделку.  Кухня не входит в список предоставленных компонентов.

Помните, что расположение открытых пространств (сад, участок) также является Вашей ответственностью и может быть выполнено мастером или вами самостоятельно, в зависимости от оставшегося бюджета.

Некоторые производители не напоминают, что определенное количество работ остаётся обязанностью покупателя при доставке, хотя эта информация должна быть указана в контракте.  Имейте ввиду, что оставшиеся работы — например, поставить кухню, огородить участок забором, или сделать ландшафтный дизайн — могут обойтись дорого.
Стар Леман Иммобилье

Недвижимость на Женевском Озере и в Альпах - Франция - Швейцария

  • Facebook Social Icon
  • YouTube Social  Icon
  • Instagram Social Icon
  • Vkontakte Social Icon

+33(0)6.18.55.75.54

Тонон-ле-Бен (Thonon-les-Bains), Верхняя Савойя, Франция

numéro SIRET: 82495360800018

© 2019 Star Leman Immobilier